Tett tank i stedet for slamavskiller, hytte: ikke medhold (FinKN 2025-1260)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hytte fra 1971 i skjærgården, solgt ved fullmakt for 2,55 millioner kroner. Salgsoppgaven sa at enkelte moderniseringsbehov måtte påregnes. Under avløp sto det at eiendommen var tilknyttet en slamavskiller der spillvannet gikk videre til terreng eller sjø. Kommunen hadde sagt at det var uklart hvilken av delene det var. Endte avløpet i terrenget, kunne kommunen kreve at hytta ble koblet til en ledning til sjøen, fordi det er fare for forurensning. Kjøper fikk beskjed om at han overtok hele denne uklarheten for egen risiko.

Selgerens fullmektig hadde ikke bodd på eiendommen. Egenerklæringen (skjemaet om boligens tilstand) sa at det kunne finnes forhold som ikke var opplyst, og oppfordret kjøper til en særlig grundig undersøkelse.

Etter overtakelsen viste det seg at hytta ikke hadde slamavskiller. Den hadde en privat, tett tank som må tømmes. Kommunen ville ikke godkjenne en slik løsning og ville kreve den fjernet og erstattet med slamavskiller eller minirenseanlegg, med ledning til sjøen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 731 302 kroner, og forsinkelsesrente. Det meste av beløpet var grøft på ca. 100 meter, delvis gjennom fjell, for ledning til sjøen. Kjøper mente at han ikke kunne regne med å måtte grave så langt, siden salgsoppgaven sa slamavskiller. Han pekte også på at spredning til terreng var vanlig i området og godkjent.

Selgerens forsikringsselskap erkjente at opplysningen om slamavskiller var uriktig, og mente prisavslaget burde være 85 000 kroner. Det var prisen for slamavskiller, rør, tilkobling og søknad til kommunen. For øvrig viste selskapet til at forbeholdet var tydelig.

Hva nemnda la vekt på

Begge parter var enige om at opplysningen var uriktig. Spørsmålet var hvor stort prisavslaget skulle være, og om det skulle dekke grøften til sjøen. Nemnda ga selskapet medhold, og la vekt på tre ting.

For det første var forbeholdet konkret. Salgsoppgaven pekte nettopp på usikkerheten om hvor avløpet endte, og på at kommunen kunne kreve ledning til sjøen. Kjøper overtok da risikoen for denne kostnaden. Det er også regelen i avhl. § 3-10, som begrenser hva en kjøper kan kreve når forholdet var opplyst eller han burde forstått det.

For det andre kunne nemnda ikke se noen mangel ved grøften. Den kostnaden hørte til den uavklarte situasjonen kjøper hadde tatt på seg. Tømming av tanken regnet nemnda som vanlig vedlikehold av en slik løsning.

For det tredje mente nemnda at kjøper ikke hadde bestridt selskapets kostnadsoversikt, og at 85 000 kroner var riktig beløp. Det skulle ikke trekkes for lengre levetid eller standardheving. Kjøperens egenandel etter avhl. § 3-1 fjerde ledd kom til fradrag, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye et konkret forbehold i salgsoppgaven kan bety. En mangel kan være erkjent, og likevel blir kravet bare en brøkdel, fordi selgeren hadde pekt på akkurat den usikkerheten.

Den viser også at det du har fått opplyst, teller med i vurderingen av hva du kunne vente. Skal en kostnad regnes som en del av en mangel, må den kunne knyttes til feilen i opplysningen og ikke til en risiko som kjøper hadde tatt på seg.

Kort oppsummert

• Hytte fra 1971 solgt med opplysning om slamavskiller, men med tett tank som kommunen ikke ville godkjenne.
• Salgsoppgaven hadde et konkret forbehold om at spillvannet kanskje måtte føres til sjø, og kjøper hadde overtatt den risikoen.
• Kjøper fikk ikke medhold i kravet på 731 302 kroner. Prisavslaget ble 85 000 kroner, som selskapet selv hadde erkjent.