Ferdigattest og branndør: reklamert for sent, ikke medhold (FinKN 2024-1171)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig med hybel, oppført i 1964, og solgt for 9,8 millioner kroner ved kontrakt datert 16.2.22. Kjøperen overtok 15.3.22. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste at det fantes ferdigattester fra 1966 og 2013, og at boligen var omgjort til tomannsbolig ved et vedtak fra kommunen i 2009. Tilstandsrapporten sa at det ikke var åpenbare ulovligheter.

Etter overtakelsen ville kjøperen heve taket. Kjøperen forklarte at kommunen ikke kunne godkjenne tiltaket fordi det manglet ferdigattest fra en tidligere byggesak i selgerens eiertid, der en branndør mellom hovedboligen og hybelen var fjernet. Kjøperen mente at kommunen nå krevde at døren ble satt inn igjen, og at det ville føre til større bygningsmessige endringer. Kjøperen pekte også på flere ubehandlede byggesaker på eiendommen.

Kommunen sendte et brev 28.11.22 om at byggesaken var omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak. Kommunen ga ferdigattest for innvendige endringer og fasadeendringer 5.5.23. Kjøperen sendte reklamasjon til selskapet 23.8.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 196 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et pristilbud og en regning fra arkitekt, i tillegg til forsinkelsesrente. Kjøperen mente at det var en mangel etter § 3-2, § 3-7 og § 3-8: at forholdene var upåregnelige, at selgeren måtte ha kjent til at ferdigattesten ikke var gyldig, og at opplysningene om ferdigattest var uriktige.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, bestred at det var en mangel. Selskapet mente uansett at kjøperen hadde reklamert (meldt fra om feilen) for sent. Fristen begynte å løpe da kommunens brev kom 28.11.22, og reklamasjonen 23.8.23 var derfor for sen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at saken var uoversiktlig og ikke egnet for skriftlig behandling. Nemnda var enig i at saken var uoversiktlig, men mente at det likevel gikk an å avgjøre den ut fra dokumentene. Nemnda fant at kravet var tapt, og la vekt på to forhold.

For det første reklamasjonsfristen i § 4-19. Kjøperen må reklamere innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget, eller burde ha vært oppdaget. Fristen begynner å løpe når det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig. Mye tydet på at dette var tilfellet da kjøperen fikk kommunens brev 28.11.22. Kjøperen hadde ikke bestridt det, og reklamerte først 23.8.23.

For det andre unntaket i § 4-19 tredje ledd, som gjør at en selger ikke kan gjøre reklamasjonsfristen gjeldende. Unntaket gjelder først og fremst når selgeren har opptrådt svikaktig og bevisst uærlig. Kjøperen hadde vist til korrespondanse mellom kjøper og selger, men nemnda fant ikke noe som kunne bevise en slik opptreden. Nemnda utelot ikke at saken kunne sett annerledes ut om vitner hadde forklart seg for retten, men slik saken lå an, var ikke unntaket sannsynliggjort.

Kjøperens krav var derfor tapt på grunn av for sen reklamasjon. Nemnda gikk ikke inn på om det var en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at reklamasjonsfristen kan gå tapt før du har full oversikt. Den løper fra du har grunn til å tro at selgeren kan være ansvarlig, ikke først når alle kostnader er klarlagt. Et brev fra kommunen som peker på et avvik, kan være nok til at fristen begynner å løpe.

Det er også verdt å merke seg at unntaket for selgerens uærlige opptreden er snevert. Det må dokumenteres, og nemnda behandler sakene skriftlig.

En kjøper som taper på fristen, får ikke saken prøvd på selve mangelen. Derfor kan tidspunktet for reklamasjonen avgjøre utfallet alene.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 196 250 kroner for manglende ferdigattest og en branndør som kommunen ville kreve.
• Nemnda mente at reklamasjonen 23.8.23 kom for sent, siden fristen begynte å løpe 28.11.22.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og nemnda vurderte ikke om det var en mangel.