Støy fra ventilasjon og gassavgift i leilighet: delvis medhold (FinKN 2024-592)

Hva saken gjaldt

Boligen var en selveierleilighet over to plan fra 2007, solgt for 4 950 000 kroner. Salgsoppgaven nevnte mekanisk ventilasjon og at det var en gasstilkobling i veggen ved kjøleskapet, som kunne brukes til en gasspeis. Det sto ingenting om kostnader knyttet til gassen. Under andre faste kostnader var bare fellesutgifter, strøm, innboforsikring og kommunale avgifter oppført.

I tilstandsrapporten fikk ventilasjonen TG 1 (best mulig tilstandsgrad). Kjøkkenavtrekket fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og det ble opplyst at kjøkkenet hadde vifte med kullfilter, ikke kanal ut i det fri.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen to ting. Sameiet hadde en avtale med en gassleverandør, og leiligheten måtte betale en fast årlig avgift, som ikke var nevnt i salgsdokumentene. Dessuten bråkte ventilasjonsviften mye, og hastigheten kunne ikke reguleres.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Utbedring av ventilasjonen ble anslått til 36 618 kroner, gassavgiften ble krevd dekket med 70 000 kroner, og i tillegg kom 3 433 kroner i takstutgifter. Til sammen var kravet 100 051 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at kjøperen kunne ha sett at viften manglet regulator på visning, og at støy er subjektivt. Gassavgiften var etter selskapets syn liten, og en bolig har alltid løpende kostnader, så manglende opplysning hadde ikke påvirket avtalen. Utbedring av ventilasjonen ville dessuten gi en standardheving, og gasskravet var regnet med for lang botid.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i to.

Ved ventilasjonen sluttet nemnda seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Salgsdokumentene ga ingen positive opplysninger om at viften hadde regulator. Det er etter sekretariatets syn påregnelig at en mekanisk vifte bråker på høy styrke, særlig på badet. Nemnda pekte også på at årsaken til støyen var uavklart, og at det var vanskelig å bedømme hvor mye viften støyde. Kjøperen hadde derfor ikke gjort det sannsynlig at boligen avvek fra det han med rimelighet kunne forvente.

Ved gassen kom nemnda til at det forelå en mangel. En fast årlig avgift som ikke var nevnt, var et upåregnelig avvik fra det kjøperen hadde avtalt, selv om salgsoppgaven fortalte om gasstilkoblingen.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig til 30 000 kroner, i tråd med tidligere nemndspraksis og etter at det var tatt hensyn til egenandelen. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad og en beskrivelse av «mekanisk ventilasjon» gir kjøperen lite å bygge på når det gjelder støy. Skal du få medhold, må du kunne vise at anlegget faktisk avviker fra det du kunne vente.

Faste kostnader som følger av avtaler i sameiet, og som ikke står i salgsdokumentene, kan derimot være en mangel. Da er det avviket fra det som ble oppgitt som teller, og ikke om beløpet er stort.

Kort oppsummert

• Kjøperen klaget på en støyende ventilasjonsvifte og en fast gassavgift i en leilighet fra 2007.
• Nemnda fant ingen mangel ved ventilasjonen, men en mangel ved den uomtalte gassavgiften.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 30 000 kroner i prisavslag av et krav på 100 051 kroner.