Dårlig drenering og rustent tak i enebolig: delvis medhold (FinKN 2026-197)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1965, solgt for 7,85 millioner kroner i juni 2024. Salgsoppgaven fortalte at taktekkingen var fra midten av 2000-tallet. Den fortalte også at selger hadde renovert boligen i 2016, blant annet med ny kledning, nye vinduer og ny drenering (rør rundt grunnmuren som leder bort vann).

Tilstandsrapporten ga taktekkingen TG 1 (ingen eller små avvik). Takstmannen skrev at taket var sett fra bakkenivå. Undertaket og takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med fuktmerker rundt pipen, men lavt fuktnivå. Den gamle delen av kjelleren fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik) med fuktskader. Dreneringen fikk TG 1. Selger svarte i egenerklæringen at han ikke kjente til fukt i kjelleren.

Etter overtakelsen i juli 2024 fikk kjøperen fukt i kjelleren. Sakkyndige mente at dreneringen sannsynligvis lå for høyt på en del av huset og ikke fungerte som den skulle. Kjøperen fant også rustflekker på taket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 353 200 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for drenering og tak. Hun krevde også 4 000 kroner i erstatning for egne utgifter, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige, at opplysningene var mangelfulle, og at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriften.

Selgers forsikringsselskap, Gjensidige, mente at det ikke var en mangel. Selskapet sa at takstmannen hadde fulgt forskriften, at det ikke var vist at dreneringen var lagt feil, og at et eventuelt prisavslag måtte reduseres for standardheving.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte kravet i to.

Dreneringen var en mangel (§ 3-2). Den var fra 2016 og dermed forholdsvis ny. Behovet for utbedring kom av en konstruksjonsfeil, ikke av alder og slitasje. Kjøperen kjente til at kjelleren hadde et fuktproblem, men det gjorde ikke dreneringssvikten påregnelig. Rapporten ga dreneringen TG 1.

Taket var ikke en mangel. Nemnda var i noe tvil, men kom frem til at kjøperen ikke fikk medhold. Taket var rundt 20 år gammelt, og salgsoppgaven hadde advart om fuktmerker i undertaket. Kjøperens egen takstmann beskrev rusten som normal slitasje, og taket var fortsatt tett. Kjøperen måtte regne med at et tak i den alderen kunne ha slitasje.

Takstmannens ansvar (§ 3-7) ble også vurdert. Forskriften krever at taket i utgangspunktet undersøkes fra utsiden når det er forsvarlig. Takstmannen hadde oppgitt at han bare så taket fra bakken, og det holdt. Det var heller ikke vist at han ville ha funnet rusten ved en nærmere befaring.

Prisavslaget ble satt til 100 000 kroner (§ 4-12). Rimeligste utbedring var 130 000 kroner, men kjøperen fikk et fradrag fordi en ny drenering varer lenger enn den gamle ville ha gjort.

Dissensen (uenigheten i nemnda) gjaldt de 4 000 kronene. Flertallet mente kjøperen kunne kreve dem. Mindretallet mente at selskapets tolkning av loven ikke var så uforsvarlig at den ga grunnlag for erstatning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder teller. En skade på noe som er nytt eller nylig rehabilitert, er lettere å få medhold for enn slitasje på noe gammelt. Et tak på rundt 20 år og en drenering fra 2016 ble vurdert ulikt.

Den viser også at en tilstandsgrad ikke alene avgjør. Rapportens tekst, risikoopplysningene og alderen på bygningsdelen veier med. Og en kjøper som er kjent med fuktproblemer ett sted i huset, kan fortsatt få medhold for en annen, upåregnelig feil.

Kort oppsummert

• Fukt i kjelleren skyldtes trolig en drenering fra 2016 som lå for høyt.
• Nemnda fant mangel ved dreneringen, men ikke ved det ca. 20 år gamle taket med rustflekker.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Prisavslaget ble 100 000 kroner, av 353 200 kroner som ble krevd.