Fuktskadet parkett og takstansvar: delvis medhold (FinKN 2024-1060)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toroms leilighet fra 1960, solgt for 7 millioner kroner i mars 2023. Den ble solgt som dødsbo, og selgerne hadde ikke bodd i den selv. Tilstandsrapporten beskrev boligen som i normalt god stand uten behov for strakstiltak, men sa at overflatene trengte oppgradering. Parkettgulvet fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), begrunnet med alder og bruksslitasje. Parketten var også avbildet flere steder i salgsoppgaven.

Ved overtakelsen i juli 2023 så kjøperen at gulvet i stuen var i svært dårlig forfatning. Lamellene hadde løsnet fra underlaget, og det var sprekker mellom bordene. Under visningen hadde deler av gulvet vært dekket av tepper, så skaden ble ikke oppdaget da. Kjøperen holdt tilbake 150 000 kroner av kjøpesummen.

To fagfolk som kjøperen hentet inn, mente skaden mest sannsynlig skyldtes vann fra en radiator. De mente hele gulvet måtte skiftes, fordi det ikke lot seg reparere delvis. Pristilbudene lå på 112 500 og 173 750 kroner. Det siste inkluderte ikke riving og bortkjøring av det gamle gulvet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 150 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 7 031 kroner til takstutgifter og 39 528 kroner i erstatning for advokatutgifter. Hun mente at forholdet var en mangel, og at selgers takstmann ikke hadde undersøkt gulvet forsvarlig. Selgeren måtte etter hennes syn stå til ansvar for takstmannens feil. Hun la også frem en uttalelse fra en nabo, som sa at selgerne kjente til en tidligere lekkasje fra radiatoren.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet mente at det ikke forelå en mangel, og pekte særlig på at det såkalte innvirkningsvilkåret ikke var oppfylt. Det betyr at selskapet ikke mente den manglende informasjonen hadde påvirket kjøpet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Tre forhold veide tyngst.

For det første hadde takstmannen ikke undersøkt gulvet slik forskriften om tilstandsrapporter krever (§ 2-1). Blant annet ble det ikke flyttet på tepper. Nemnda mente det var klart sannsynlig at skaden ville blitt oppdaget med en riktig undersøkelse. Foretaket svarte heller ikke på dette punktet, og det talte mot dem.

For det andre var opplysningene i tilstandsrapporten dermed mangelfulle (§ 3-7). Nemnda tok ikke stilling til om selgerne selv hadde holdt tilbake opplysninger.

For det tredje ble beløpet satt lavere enn kravet. Nemnda tiltrådte sekretariatets utmåling på 80 000 kroner i prisavslag (§ 4-12) og 39 528 kroner i erstatning for advokatutgifter (§ 4-14). Det skal trekkes fra en egenandel. Kjøperen mente fradraget for at hun får et nyere gulv enn før var for stort. Nemnda svarte at boligens alder og synlige tilstand tilsa et betydelig fradrag. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangelfull tilstandsrapport kan gi grunnlag for krav, også når selgerne selv ikke kjente til skaden. Om takstmannen ikke undersøker slik regelverket krever, kan det få betydning for hvem som bærer ansvaret.

Saken viser også at medhold ikke betyr at hele kravet blir dekket. Et gammelt gulv er verdt mindre enn et nytt, og det trekkes fra når prisavslaget beregnes. Utgifter til takst og advokat kan komme i tillegg, men da kommer en egenandel til fradrag.

Kort oppsummert

• Fuktskadet parkett ble oppdaget ved overtakelsen i en leilighet fra 1960 som ble solgt som dødsbo.
• Nemnda mente selgers takstmann ikke undersøkte gulvet slik forskriften krever, og ga kjøperen delvis medhold.
• Prisavslaget ble 80 000 kroner mot et krav på 150 000, fordi gulvet var gammelt og slitt.