Riss og sprekker i enebolig fra 2016: delvis medhold (FinKN 2025-18)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2016, solgt for 7,85 millioner kroner med kontrakt 4. mai 2023. Kjøperen overtok 1. juli 2023. Selger hadde bodd der siden 2021. Salgsprospektet beskrev en nyere, gjennomført og romslig bolig med funksjonelle løsninger. Det nevnte riss og sprekker i plateskjøter på vaskerommet og noen steder i himlingen.

I tilstandsrapporten fikk overflater på himling, gulv og innerdører i øvrige rom TG 0 og 1 (ingen funksjonssvikt oppdaget). Overflater på vegger fikk TG 2 (vesentlige avvik), med merknad om at det stedvis var riss og sprekker i plateskjøter. Selger svarte nei på spørsmål om riss og sprekker i mur og andre skjevheter.

Etter overtakelsen fant kjøperen omfattende riss og sprekker i vegger og himlinger i hele boligen. Han reklamerte 5. februar 2024. En takstmann mente årsaken var at plateskjøter og overganger ikke var strimlet ordentlig. En annen takstmann, engasjert av selskapet, mente sprekkene var langt mer fremtredende og verre enn i salgsoppgaven. Platene var ikke skjøtet riktig, og arbeidet var ikke gjort tilfredsstillende.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 340 650 kroner for å behandle alle vegger og himlinger på nytt. Han krevde også 4 000 kroner i erstatning for saksutgifter og forsinkelsesrente. Han viste til at boligen var nyere, og at det var upåregnelig (uventet) med konstruksjonsfeil som ga sprekker i alle rom.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at riss og sprekker i plateskjøter var opplyst, og at TG 2 på veggene ga kjøperen grunn til å regne med dem. Det mente selger ikke kjente til noe utover dette.

Kjøperen hadde også reklamert på ildsted og takterrasse. Partene ble enige om dem før nemnda tok saken.

Hva nemnda la vekt på

Det var en mangel (§ 3-2). Nemnda la vekt på at tilstandsrapporten bare nevnte riss og sprekker på veggene i øvrige rom. Himlinger og andre overflater hadde TG 0 og 1, og boligen var fra 2016. Da kunne ikke kjøperen vente et så omfattende skadeomfang.

Beløpet (§ 4-12). Selskapets anmodning til nemnda handlet i hovedsak om mangelsspørsmålet, ikke om utmålingen. Nemnda mente det ikke var noe å utsette på sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) beløp. Prisavslaget for innvendige overflater ble satt til 310 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel.

Erstatning og dissens. Flertallet tilkjente kjøperen de 4 000 kronene i saksutgifter og forsinkelsesrente. Mindretallet mente selskapet ikke hadde brutt sin plikt til å opptre faglig forsvarlig, selv om det vurderte saken annerledes enn sekretariatet. Vurderingen av en mangel er juridisk skjønn uten fasit, så det burde ikke gi erstatning.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at også en nyere bolig kan ha en mangel når omfanget er mye større enn det rapporten sier. En merknad om noen sprekker i skjøter gir ikke uten videre grunn til å regne med sprekker i hele huset.

Den viser videre at høy tilstandsgrad på det meste av overflatene teller til fordel for kjøperen. Alder betyr også noe. En bolig fra 2016 forventes å ha færre feil enn en gammel bolig. Til slutt må den som klager til nemnda si hva som er galt i vurderingen. En klage som bare peker på utfallet, gir lite.

Kort oppsummert

• Omfattende riss og sprekker i vegger og himlinger i en enebolig fra 2016, mot en rapport som bare nevnte enkelte sprekker.
• Nemnda mente omfanget var upåregnelig og ga et prisavslag på 310 000 kroner etter egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold. Nemnda var delt om erstatningen på 4 000 kroner.