Gulvvarme og garderober som ikke stemte: delvis medhold (FinKN 2024-532)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hjørneleilighet i Oslo, oppført i 2019 og solgt for 13,7 millioner kroner. Salgsoppgaven kalte den «rålekker og påkostet». Under et bilde av kjøkken og stue sto det at moderne løsninger som vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon ga godt inneklima. Under oppvarming sto det at boligen ble varmet opp med vannbåren varme. Annonsen nevnte også garderober og kjøkken fra en kjent kjøkkenleverandør.

Før overtakelsen fikk kjøperen vite av selger at vannbåren varme bare fantes på badene. Garderobene viste seg å komme fra en annen leverandør. Senere oppdaget kjøperen at små flekker utenpå vinduene i stue og kjøkken ikke gikk bort ved vask. Flekkene var opplyst om i egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) og i tilstandsrapporten, men beskrevet som små rustflekker. Ifølge en glassfirmarapport var det brente sprutmerker, og vinduene måtte byttes.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 872 514 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kravet bygde blant annet på et tilbud på 633 018 kroner for gulvvarme, prisen på nye garderober og bytte av vinduer.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring avviste kravet. Det mente at det aldri var lovet gulvvarme i alle rom, at flekkene var omtalt ved salget, og at det ikke var vist at garderobene var dårligere. Selskapet mente også at et eventuelt avslag måtte settes som en forholdsmessig verdireduksjon, ikke etter utbedringskostnadene. Det la frem en meglervurdering som anslo verdiminuset for gulvvarmen til omtrent 100 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til samme resultat, og nemnda sluttet seg til det.

Vinduene var ikke en mangel. Flekkene var opplyst ved salget og så ut til å være like på alle tre vinduer. Omfanget gikk ikke utover det som var avtalt eller påregnelig (§§ 3-1 og 3-2).

Garderobene og gulvvarmen var derimot mangler (§§ 3-1 og 3-2, samt § 3-8). Når salgsmaterialet sier noe konkret som ikke stemmer, avviker boligen fra det som var avtalt og det kjøper kunne vente. Det gjelder særlig i en påkostet nyere bolig. Bildeteksten og opplysningen om at boligen ble varmet opp med vannbåren varme fikk kjøperen til å tro at mer enn badene hadde det.

Så kom utmålingen (§ 4-12). Hovedregelen er at prisavslaget settes til utbedringskostnadene. Selskapet må da godtgjøre at verdifallet er klart lavere. Nemnda fant at det var godtgjort for gulvvarmen. Utbedringskostnadene var over 700 000 kroner, mens verdifallet lå klart lavere. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 400 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel, og tilkjente forsinkelsesrente.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Konkrete opplysninger i annonse og bildetekst kan binde selger, også når de står i en bildetekst. Er de uriktige, kan det være en mangel uten at kjøperen må bevise at de påvirket kjøpet.

Saken viser også at utbedringskostnaden ikke alltid blir prisavslaget. Er det dokumentert at markedsverdien faller klart mindre enn det utbedringen koster, kan avslaget bli lavere. En meglervurdering kan da få stor vekt.

Flekker som er nevnt i egenerklæring og tilstandsrapport, taler mot at de er en mangel, selv om de viser seg verre enn ventet.

Kort oppsummert

• Gulvvarme bare på badene og garderober fra en annen leverandør enn opplyst, i en leilighet fra 2019.
• Nemnda mente begge opplysningene var uriktige. Flekkene på vinduene var opplyst og ikke en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag av 872 514 kroner krevd.