Drenering og vinduer i enebolig fra 1964: delvis medhold (FinKN 2025-688)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1964, solgt for 4,13 millioner kroner i januar 2023. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet drenering, grunn og fundament, og vinduer og dører. Dreneringen ble opplyst skiftet i 2016 til 2018, men arbeidet var utført som egeninnsats og kunne ikke dokumenteres. Det var også grunnen til at den fikk TG 2. Rapporten sa at terrenget stedvis falt inn mot grunnmuren, og at selve dreneringen ligger under bakken og ikke kan sjekkes.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) opplyste selger at vann, avløp, elektrisk, drenering, gravearbeid og muring var utført av selger selv. Selger opplyste også at kjelleren var gravd ut og innredet uten godkjenning. Et vedlegg sa at murer på tomten delvis sto på nabotomt og at flere tiltak ikke var søkt om.

Etter overtakelsen reklamerte kjøper på feilmontering av vinduer, en defekt drenering med følgeskader og en støttemur uten godkjenning.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 1 210 831 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Det største beløpet var 1 012 843 kroner for ny drenering med følgeskader. Kjøper mente at opplysningene i salgsdokumentene ga en berettiget forventning om noe annet, og at selgers takstmann hadde handlet ansvarsbetingende.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det mente at feilene lå innenfor det som var påregnelig, og at takstmannen hadde fulgt forskriften.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering. Det var ikke inngitt noen nemndsanmodning fra noen av partene.

Drenering og støttemur var ikke mangler (§§ 3-2 og 3-7). Salgsdokumentene ga konkrete risikoopplysninger. Dreneringen var TG 2 fordi den var gjort ved egeninnsats uten dokumentasjon, og kjøper kunne derfor ikke regne med at den var fagmessig. Det var heller ikke sannsynliggjort at selger kjente til at dreneringen ikke fungerte. Selger opplyste også åpent om at muren ikke var søkt om.

Vinduene var annerledes. Selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7 og forskriften § 2-12). Utførelsen med listverk og vannbord var dårlig og synlig ved en vanlig besiktigelse. Den skulle derfor ha blitt oppdaget og nevnt i rapporten.

Prisavslaget ble 50 632 kroner og 50 øre (§ 4-12). Fra dette kom fradrag for kjøpers egenandel. Kjøper fikk også forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at egeninnsats hos selger og TG 2 på drenering betyr mye. Kjøper kan da ikke regne med at arbeidet er gjort fagmessig, og risikoen ligger hos kjøper. En ny drenering som ikke fungerer, gir derfor ikke automatisk krav.

Det som lettere gir medhold, er feil som var synlige ved en ordinær befaring og som rapporten burde ha nevnt. Da kan svikten ligge i selve tilstandsrapporten. Kravet blir likevel bare det utbedringen koster, ikke det kjøper opprinnelig krevde.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 1 210 831 kroner for drenering, vinduer og støttemur i en bolig fra 1964.
• Drenering og støttemur var risiko kjøper var advart om, blant annet fordi drenering var egeninnsats.
• Vinduene var en mangel, fordi takstmannen burde ha sett feilen. Kjøper fikk delvis medhold og 50 632 kroner og 50 øre i prisavslag.