Råte i undertak over veranda i dødsbo: selskapet fikk medhold (FinKN 2025-1291)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 1978 med integrert dobbeltgarasje. Den ble solgt fra et dødsbo for 4 300 000 kroner. Selgeren hadde ikke detaljert kunnskap om eiendommen, og det stod i egenerklæringen (selgerens skjema om boligen). Hun opplyste likevel at huset var bygget av foreldrene hennes.

Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at boligen hadde standard fra byggeåret og trengte oppgradering. Taktekking, veggkonstruksjon og takkonstruksjon fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten oppga at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp på taktekking og undertak. Den varslet at lekkasjer kunne komme inn i konstruksjonen og gi skader på sikt.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt og råte i undertaket over verandaen og i kledningen. En byggmester anslo kostnaden til 497 200 kroner. Han mente råten hadde pågått lenge og var malt over.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen godtgjøres) for utbedringskostnadene. Kjøperen mente forholdet var upåregnelig, og at selgerens ansvar for skjulte feil også gjelder ved dødsbo. Et malerfirma hadde utført arbeid før salget og skrevet at de hadde varslet om noen råtne bord. Kjøperen mente derfor at selgeren kjente til råten.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente boligen var slik kjøperen måtte forvente ut fra alder og opplysninger. Selgeren husket ikke å ha fått beskjed om råte.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to spørsmål.

Først om boligen var i dårligere stand enn kjøperen kunne vente (§ 3-2). Det mente nemnda at den ikke var. Boligen var 46 år gammel og solgt med opplysning om moderniseringsbehov. Rapporten advarte om gammelt undertak og mulig lekkasje. Når en bolig selges fra et dødsbo, må kjøperen normalt finne seg i at selgerens kunnskap er dårligere. Det at foreldrene hadde bygget huset, endret ikke det. Kjøperen måtte regne med en eldre standard og at arbeidet ikke nødvendigvis var utført av fagfolk.

Deretter om selgeren hadde holdt tilbake noe hun kjente til (§ 3-7). Heller ikke det ble ansett som vist. Prisoverslaget fra malerfirmaet sa at råte ville bli varslet. Men e-posten fra malermesteren kunne forstås slik at råten gjaldt flere steder i boligen, ikke nødvendigvis undertaket over verandaen. Nemnda fant ingen konkrete holdepunkter for at selgeren kjente til skaden.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport med mørk TG 2 og tydelig advarsel om gammelt tak og undertak gjør det vanskelig å få medhold for råte og lekkasje i akkurat de bygningsdelene. Kjøperen må regne med å ta slike kostnader selv.

Saken viser også at det ikke er nok å vise til at selgeren kan ha visst om en skade. Det må finnes konkrete holdepunkter for at selgeren kjente til nettopp den skaden som ble funnet. Uttalelser fra håndverkere må peke tydelig på det samme stedet og den samme skaden.

Kort oppsummert

• Råte i undertaket over verandaen på en enebolig fra 1978 solgt fra et dødsbo.
• Tilstandsrapporten advarte om gammelt tak, og det var ikke vist at selgeren kjente til råten.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke medhold i kravet om prisavslag.