Sprekk i pipe i fritidsbolig fra 1977: ikke medhold (FinKN 2025-313)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Valdres, bygget i 1977 og utvidet med et tilbygg i 1991. Den ble solgt for 1,9 millioner kroner i 2022. Peisovnen var trukket frem i markedsføringen, der den ble beskrevet som noe som sikrer den gode hyttestemningen. I tilstandsrapporten fikk pipe og ildsted lett TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Rapporten pekte på at det manglet ildfast plate på gulvet under feieluken, og at det var brennbart materiale for nær sotluken. I egenerklæringen hadde selgeren svart nei på om hun kjente til feil ved ildsted eller pipe.

Etter overtakelsen fikk kjøperen branntilsyn. Tilsynsrapporten fra november 2023 listet flere avvik, blant annet en sotluke for nær brennbart materiale, en defekt feieluke og et hull i skorsteinen etter et tidligere ildsted. Kjøperen reklamerte til selskapet, og partene ble enige om et forlik der kjøperen fikk utbetalt 15 000 kroner. Da murmesteren omtrent et halvt år senere utbedret avvikene, viste det seg at to piperør var sprukket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag eller erstatning på 15 000 kroner, som var kostnaden ved å sette inn nye stålrør. Kjøperen mente at sprekken var upåregnelig, siden peisen sto i tilbygget fra 1991, at boligen ikke fulgte forskriftene, og at opplysningene ved salget var mangelfulle og uriktige.

Gjensidige, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selskapet mente at kjøperen hadde klaget for sent, at selgeren ikke hadde fått mulighet til å rette feilen selv, og at det ikke var sannsynliggjort at sprekken fantes før kjøperen overtok boligen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk ikke inn på spørsmålene om klagefrist eller tidspunkt for skaden. Den kom til at det ikke var noen mangel, og la vekt på tre ting.

For det første fant nemnda ingen grunnlag for at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger (§ 3-7) eller at salgsoppgaven var uriktig (§ 3-8).

For det andre er kjøpers berettigede forventninger avgjørende (§ 3-2). Kjøper av en brukt bolig kan ikke regne med at den er i perfekt stand. Forarbeidene sier at det skal en del til før det er en mangel ved en eldre fritidseiendom. Hytta var fra 1977, og kjøperen måtte derfor regne med utbedringsbehov utover det som var oppgitt i rapporten.

For det tredje var pipen og ildstedet gitt TG 2. Sammen med alderen og det at dette er en fritidsbolig, tilsa det at kjøperen ikke kunne forvente en særlig høy standard på ildstedet.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at kjøper av en eldre hytte må regne med at ting kan svikte, særlig når rapporten allerede peker på svakheter ved den aktuelle bygningsdelen. En TG 2 på pipe og ildsted betyr at kjøperen ikke kan stille store krav til standarden. Når feilen er skjult og først dukker opp under utbedring av andre avvik, må kjøperen likevel vise at den er en mangel etter boligens alder og opplysningene som ble gitt.

Saken viser også at en tidligere minnelig ordning om andre feil ved samme bygningsdel ikke gjør at senere funn automatisk gir nytt krav.

Kort oppsummert

• Kjøper av en hytte fra 1977 fant sprekk i pipeløpet og krevde 15 000 kroner.
• Nemnda mente at TG 2, hyttas alder og at det er en fritidsbolig gjorde at kjøperen ikke kunne forvente en høy standard på pipen.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble frikjent.