Taklekkasje ved pipe i tomannsbolig fra 1997: ikke medhold (FinKN 2025-956)

Hva saken gjaldt

Boligen var en tomannsbolig oppført i 1997 og solgt for 3,65 millioner kroner. Kjøperen overtok i april 2023. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger om en vannlekkasje fra taket i 2020, som skyldtes en ødelagt takstein og som et forsikringsselskap hadde utbedret.

Tilstandsrapporten ga takkonstruksjonen TG 0 og 1, som betyr ingen eller små avvik. Selve taktekkingen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om slitasje og elde. Rapporten nevnte også mose på taket, for lav pipe, for dårlig lufting ved takutstikket og at snøfangere manglet. Overgangen mellom tak og vegg ved et oppløft var ikke undersøkt, fordi tilkomsten var redusert. Rapporten anbefalte flere undersøkelser. Uinnredet loft var ikke inspisert.

Høsten 2024 oppdaget kjøperen vann gjennom taket og reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) i november. Et byggefirma utbedret skaden og skrev at undertaket var montert riktig, men at det manglet oppkant rundt pipen og at takfallet på oppløftet var for lite for materialet som var brukt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 53 666 kroner, som var kjøperens andel av et pristilbud på 89 781 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at taket hadde TG 0 og 1 og at det var en konstruksjonsfeil fra arbeidet i 2020. Selv om en bygningsdel har TG 2, mente kjøperen at selger ikke slapp fra alt ansvar.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Det viste til at taktekkingen var fra byggeåret og opplyst med TG 2, og til risikoopplysningene i rapporten. Selskapet mente at kjøperen hadde tatt fra selger retten til å utbedre selv. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet, men så saken som et grensetilfelle. Tre ting avgjorde.

For det første kunne ikke selger ha kjent til feilen. Selger hadde bare kjent til den tidligere lekkasjen ved vinduene i stuen, som var utbedret. Det var ikke holdepunkter for at selger hadde gitt uriktige opplysninger.

For det andre måtte kjøperen etter nemndas syn regne med tiltak på taket. Taktekkingen var fra byggeåret og hadde TG 2. Rapporten viste til slitasje og elde, mose, feil ved pipen, dårlig lufting og manglende snøfanger. Nemnda mente derfor at det ikke var noe forventningsavvik etter § 3-2 første ledd.

For det tredje var utbedringskostnadene relativt begrensede. Nemnda pekte også på at skaden hadde oppstått over tid og både hang sammen med konstruksjonsfeil og med alder og slitasje. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på taktekkingen kan svekke et krav selv om takkonstruksjonen har en god tilstandsgrad. Nemnda ser på hele bildet av taket. Opplysninger om alder, slitasje og feil ved pipen kan gjøre at en senere lekkasje ved pipen ikke er uventet.

Beløpets størrelse teller også. Ved små beløp og skade som har utviklet seg over tid, er terskelen for å få medhold høy.

Kort oppsummert

• Vann kom gjennom taket ved pipen i en tomannsbolig fra 1997, halvannet år etter overtakelsen.
• Taktekkingen var opplyst fra byggeåret med TG 2, og rapporten nevnte feil ved pipen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet på 53 666 kroner.