El-avvik og taklekkasje i tomannsbolig fra 1952: delvis medhold (FinKN 2026-185)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig i Nordland, oppført i 1952 og bygget på flere ganger, sist i 2018. Den ble solgt av et dødsbo for 5 750 000 kroner, og kjøperen overtok i mai 2023. Siden det var et dødsbo, var egenerklæringen ikke fylt ut.

Tilstandsrapporten ga el-anlegget lys TG 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak). Der stod det at anlegget var oppdatert omtrent i 2018, at eieren var autorisert installatør og hadde gjort alt arbeidet selv, og at det fantes samsvarserklæring. Rapporten anbefalte likevel utvidet el-kontroll. Taket fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med mose, slitasje og shingel med redusert styrke. Rapporten anslo 50 000 til 100 000 kroner til lokale tiltak.

Våren 2025 fikk kjøperen vite at Det lokale eltilsyn hadde funnet feil ved stikkontakter på kjøkken og i stue allerede i 2021. Eier hadde fått pålegg om å rette dem, men det var ikke gjort. Kjøperen betalte 3 555 kroner for å utbedre avvikene.

I desember 2024 rant det vann gjennom himlingen i stuen. Vannet kom gjennom utettheter i en kilrenne (renne der to takflater møtes). Rapporter fra to byggfirma og et takstfirma mente at kilrennen manglet fall og var for smal, og at beslagene og overgangene var svært dårlig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 156 663 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at opplysningene om at deler av taket var fra 2018, ga grunn til å tro at taket ikke trengte store tiltak, og at det var gitt mangelfulle opplysninger om el-anlegget.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Det viste til at taket og el-anlegget begge hadde TG 2, at det var opplyst om mose, slitasje og et kostnadsanslag, og at det var anbefalt utvidet el-kontroll. Selskapet mente også at et eventuelt prisavslag måtte reduseres for standardheving (at boligen blir bedre enn den var).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold og foreslo 110 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet og la vekt på tre ting.

For det første el-anlegget. Det var uventet at feil som tilsynet hadde pålagt eieren å rette, ikke var utbedret før salget. Dette var en mangel selv om kostnaden var lav.

For det andre taket. Risikoopplysningene handlet om alder, mose og slitasje. De sa ingenting om at selve konstruksjonen var feil bygget. Kjøperen hadde grunn til å tro at et tak lagt i 2009 og 2018 var lagt av fagfolk, og at det bare hadde vanlig slitasje. Vage opplysninger om redusert styrke og rust er ikke nok til å flytte risikoen fra selger til kjøper når feilen ligger i utførelsen.

For det tredje beløpet. Nemnda la kravet på 156 663 kroner til grunn, men trakk fra for standardheving og forlenget levetid, og for kjøperens egenandel. Resultatet ble 110 000 kroner i prisavslag, pluss forsinkelsesrente. Nemnda vurderte ikke andre lovbestemmelser, siden mangel allerede var slått fast etter § 3-2. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad og noen generelle ord om slitasje ikke dekker alt som kan være galt. Skjulte utførelsesfeil, som dårlig arbeid på et tak, regnes ofte som noe kjøperen ikke kunne forvente, selv når taket er omtalt som eldre.

Den viser også at seier på mangel ikke betyr full utbetaling. Trekk for standardheving og egenandel gjør at beløpet kan bli lavere enn kravet. Til slutt viser den at feil fra et offentlig tilsyn som ikke er rettet, kan gi mangel, også i et dødsbo hvor selger ikke har fylt ut egenerklæring.

Kort oppsummert

• Uutbedrede el-avvik og en lekkasje fra en dårlig utført kilrenne i en tomannsbolig fra 1952, med krav om 156 663 kroner.
• Nemnda mente begge forhold var mangler etter § 3-2, fordi feilene var upåregnelige ut fra rapporten.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 110 000 kroner i prisavslag etter fradrag.