Tak som lakk etter overtakelsen, bolig fra 1914: ikke medhold (FinKN 2026-882)

Hva saken gjaldt

Boligen fra 1914 ble solgt for 14,5 millioner kroner med kjøpekontrakt av 14.10.24 og overtatt 3.1.25. Den ble markedsført som innholdsrik og velholdt, med nytt tak i 1990. Selger hadde bodd der i 36 år og opplyste i egenerklæringen (selgers skjema om det selger vet om boligen) om litt drypp ved pipen som var utbedret i 2024.

Tilstandsrapporten var mer forsiktig enn salgsoppgaven. Taktekking og takkonstruksjon fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og nedløp, beslag, pipe og noen vinduer fikk TG 3 (store avvik). Mer enn halvparten av brukstiden var gått for taktekking og undertak, og det ble sagt at tidspunktet for utskifting nærmet seg. Ventilasjonen var begrenset, og det var råteskader flere steder.

Tre dager etter overtakelsen dryppet vann fra taket på badet i første etasje. Det ble også funnet snø på loftet, under takvinduene og rundt rørgjennomføringer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 573 800 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Beløpet bygget på fakturaer på 539 300 kroner for arbeidet og 34 500 kroner for kjøperens egeninnsats. Kjøperen mente at boligen ble solgt som velholdt med nytt tak, at lekkasje ikke var opplyst, og at et tak fra 1990 burde være tett.

Forsikringsselskapet, som dekket selgerens boligselgerforsikring, mente at boligen ikke hadde noen mangel. Det viste til at bygningsdelene rundt taket hadde fått TG 2 og TG 3, og at risikoen var tydelig beskrevet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken et grensetilfelle. Etter en samlet vurdering sluttet den seg likevel til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første alderen og risikoopplysningene. Selv om boligen ble solgt som velholdt med tak fra 1990, sa tilstandsrapporten at delene var eldre og at det var behov for tiltak. Kjøperen måtte regne med utbedringer og større vedlikehold over tid.

For det andre at skaden var en naturlig følge av det som var opplyst. Utettheter ved vinduer og beslag, selv kort tid etter overtakelsen, var ikke upåregnelig (uventet) i lys av risikoopplysningene. Det hadde gått noe tid mellom rapporten og overtakelsen. Fagfolk mente også at lekkasjen mest sannsynlig kom når nedbør og vind kom sammen.

For det tredje følgeskadene og kostnadene. Følgeskadene var ganske begrensede, og utbedringskostnadene var usikre. At kostnadene for taket var høye, ble ikke funnet avgjørende. Kjøperen måtte regne med utgifter til utbedring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lekkasje kort tid etter overtakelsen ikke er nok i seg selv. Nemnda ser på hva tilstandsrapporten sa om bygningsdelene, ikke bare hva salgsoppgaven fremhevet. Står det TG 2 eller TG 3 og at utskifting nærmer seg, blir det vanskelig å hevde at feilen var uventet.

Den viser også at et nytt tak i en gammel salgsbeskrivelse sier lite når rapporten peker på alder og slitasje. Det er det samlede bildet som teller.

Kort oppsummert

• Det lakk fra taket tre dager etter overtakelsen av en bolig fra 1914, og kjøperen krevde 573 800 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde TG 2 og TG 3 på tak og deler rundt, og sa at utskifting nærmet seg.
• Nemnda fant ingen mangel, og kjøperen fikk ikke medhold.