El-feil i leilighet fra 1989 med TG 2: ikke medhold (FinKN 2026-818)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet fra 1989, solgt for 3,55 millioner kroner. Annonsen beskrev en pen og hyggelig toromsleilighet med god standard. Tilstandsrapporten ga el-anlegget mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det ble opplyst at det manglet kontrollrapport fra el-tilsynet, og at anlegget sist var totalrehabilitert (fullstendig utskiftet) da huset ble oppført i 1989. Rapporten anbefalte en utvidet el-kontroll og sa uttrykkelig at det ikke kunne utelukkes behov for utbedringer.

Selger opplyste at han ikke kjente til feil ved anlegget. Han la til at det i 2022 var gjort noe nytt arbeid, at det var utført av faglærte, og at det fantes samsvarserklæring for dette arbeidet.

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøper en fagkyndig til å gå gjennom anlegget under oppussing. Rapporten viste flere feil: gummikabler i den faste installasjonen, løse kabler bak veggen og en lampe med skadde ledere. Anlegget virket delvis lagt opp av ufaglærte. Et brannteknisk notat mente at avvikene kunne gi økt risiko for branntilløp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente at anlegget hadde en mangel (at boligen ikke var som avtalt eller forventet). Det ble vist til at opplysningen om faglært arbeid ikke stemte, og at avvikene var en fare for liv og helse. Kravet var 48 125 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet dekket utbedring og el-rapporten, og i tillegg ble det krevd forsinkelsesrenter.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen til selger, avviste kravet. Det viste til at anlegget hadde TG 2 og eldre standard, at kjøper var anbefalt en utvidet kontroll, og at flere av utbedringene var rene oppgraderinger. Selskapet mente boligen ikke avvek fra det kjøper kunne forvente.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Kjøper nådde altså ikke frem med kravet. Tre forhold veide tyngst.

For det første var kjøper varslet. TG 2 skal blant annet gis når en bygningsdel er gammel og det er grunn til å advare om skader på grunn av alder. Anlegget var dessuten ikke fornyet siden 1989, og det fantes ingen nyere kontrollrapport.

For det andre gjaldt selgers trygge opplysninger bare de konkrete arbeidene han kjente til. Dokumentasjonen dekket ikke resten av anlegget, og kjøper ble uttrykkelig anbefalt å få det kontrollert.

For det tredje mente nemnda at avvikene og kostnadene lå innenfor det en kjøper kan vente seg med et så gammelt anlegg. Det var ikke dokumentert noen umiddelbar fare, og utbedringen var nokså moderat i pris. Nemnda mente derfor at det verken var mangel etter § 3-2 eller brudd på reglene om tilstandsrapport etter § 3-7. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på el-anlegget, høy alder og en tydelig anbefaling om el-kontroll gir kjøper et svakt utgangspunkt. Beroligende svar i egenerklæringen om enkeltarbeider veier lite når resten av anlegget er omtalt som gammelt og ukontrollert.

Feil som viser seg i ettertid, også slike som kan være en brannrisiko, gir ikke automatisk krav på prisavslag. Det avgjørende er hva kjøper var forespeilet før kjøpet, og om kostnadene ligger innenfor det som var å vente.

Kort oppsummert

• Leilighet fra 1989 med mørk TG 2 på el-anlegget og anbefaling om utvidet el-kontroll.
• Kjøper fant flere feil etter overtakelsen og krevde 48 125 kroner i prisavslag.
• Nemnda ga selskapet medhold: kjøperen nådde ikke frem, fordi feilene lå innenfor det som var varslet og forventbart.