Omfattende museskader i enebolig fra 1968: delvis medhold (FinKN 2024-37)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 1968, solgt for 1,3 millioner kroner med kjøpekontrakt 5.1.23. Kjøperen overtok 2.3.23. Salgsprospektet sa at boligen hadde enkel standard, at kjøperen måtte regne med en del påkostninger, og at det meste var fra byggeåret. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen og grunnmuren TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte fuktskader i veggen og lite lufting nederst på kledningen mot grunnmuren. Rapporten sa ikke noe om skadedyr. I egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen) hadde selgeren svart nei på spørsmålet om skadedyr.

Kort tid etter overtakelsen fjernet kjøperen den gamle kjøkkenbenken og fant store mengder muselort. Da han åpnet veggene, fant han musebol, ødelagt isolasjon og spor etter mus i alle deler av huset der han åpnet. Et skadedyrfirma mente at mus hadde kommet inn via inntrekksveier under panelet helt siden byggeåret.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 540 399 kroner for innvendige utbedringskostnader, pluss rente. Han mente at han ikke kunne vente et så stort skadeomfang. Han hadde bare planlagt overflatearbeid innvendig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var en mangel. Boligen var gammel, mesteparten var fra byggeåret, og utbedringsbehov var påregnelig. Musesikring var heller ikke påbudt da huset ble bygget, og ikke noe takstmannen skulle undersøke.

Hva nemnda la vekt på

Kjøperen fikk delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at selgerens takstmann måtte ha sett den manglende musesikringen. Nemnda tok ikke stilling til det, og kom til at det var en mangel etter en mer generell regel (avhl. § 3-2): boligen skal samsvare med det kjøperen kunne vente ut fra type, alder og synlig tilstand. Tre forhold var viktige.

For det første risikoopplysningene. Rapporten nevnte fukt, sprekker og TG 2 for grunnmur og vegger, men ingenting om skadedyr. Det kunne være en viss antydning i at dagens krav er strengere enn da huset ble bygget.

For det andre omfanget. Nemnda mente at det var påregnelig å finne mus i en bolig fra 1968, og at det ikke var opplyst om noen musesikring. Men skadene var mye større enn noen kunne vente, og det var sannsynliggjort at innvendig utbedring var nødvendig.

For det tredje beløpet. Pristilbudet var lite detaljert, og standarden i boligen var gjennomgående TG 2 og TG 3. Nemnda gjorde derfor et skjønnsmessig fradrag for standardheving og satte prisavslaget til 200 000 kroner, minus egenandelen på 10 000 kroner. Renten ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alder ikke fritar for ansvar når skaden er langt større enn det som var påregnelig. Mus i en gammel bolig er noe kjøperen må regne med, men ikke skader i alle veggene.

Den viser også at et kostbart tilbud ikke gir full dekning. Er standarden gjennomgående lav og tilbudet lite detaljert, kan nemnda gjøre et stort skjønnsmessig fradrag.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1968 hadde omfattende museskader i veggene, og tilstandsrapporten nevnte ikke skadedyr.
• Nemnda mente at omfanget var større enn kjøperen kunne vente, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslaget ble 200 000 kroner minus egenandelen, mot kravet på 540 399 kroner.