Råte i tak og kvister på hus fra 1988: ikke medhold (FinKN 2025-759)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1988. Salgsoppgaven listet mange oppgraderinger, blant annet maling utvendig, radonavsug og nytt ventilasjonsanlegg. Tilstandsrapporten ga imidlertid flere deler av taket TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taktekkingen fikk TG 2 på grunn av alder og usikker restlevetid, og rapporten nevnte store mengder mose. Takkonstruksjonen over vinduene ved kjøkkenet viste tydelige skjevheter og svanker (svikt), som kunne tyde på underdimensjonering. Loftets konstruksjon var lukket og ble gitt TG 2 fordi slike konstruksjoner erfaringsmessig er utsatt for skjulte fuktskader.

I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at det forekom fukt på garasjegulvet ved mye nedbør. Selger hadde eid boligen siden 2020 og opplyste om arbeid på pipen og et takvindu.

Etter overtakelsen skulle kjøper sette inn vinduer i to kvister. Da fant håndverkerne fukt og råte i konstruksjonen, og de mente vann kom inn ved overgangen i sløyfen (et takfall mellom kvist og tak). Byggmesteren mente det var dårlig håndverk, og at noen tidligere hadde forsøkt å tette. Kjøper reklamerte (sa fra om mangelen) 13.12.23 og 2.1.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 349 237 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 65 200 kroner for midlertidig utbedring og 4 000 kroner for juridiske utgifter, i tillegg til rente. Kjøper mente selger måtte ha kjent til forsøkene på å utbedre skaden, og at en pågående lekkasje var upåregnelig selv for et gammelt tak.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger hadde bestridt at hun kjente til lekkasjen, og taket var gammelt med flere risikoopplysninger. En takstmann for selskapet mente slitasjen var normal for et tak på omtrent 37 år, og anslo en lokal utbedring til 73 579 kroner uten mva. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Takets alder og risikoopplysningene. Kjøper hadde rett til å forvente et tett tak, og rapporten sa at det ikke var sett lekkasje eller skader. Men taket hadde TG 2 på grunn av alder, restlevetiden var usikker, det var mye mose, svanker, og et lukket loft var opplyst som en fuktrisiko. Nemnda mente at kjøper måtte regne med et større oppgraderingsbehov i sin eiertid (§ 3-2).

Skadeårsaken. De sakkyndige mente skaden mer eller mindre skyldtes alder og slitasje. At det også var noen håndverkerfeil, så nemnda i sammenheng med risikoopplysningene, byggeåret og datidens byggeskikk.

Selgers kjennskap. Det var uklart om det tidligere utbedringsforsøket stammet fra selgers eiertid, og usikkerheten er kjøpers å bære. Uansett ville det ikke ha påvirket avtalen nok til å gi en mangel (§ 3-7), da terskelen der er høyere enn i § 3-2.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at rapporten om et gammelt tak teller mer enn salgsoppgavens liste over oppgraderinger. Når taket har TG 2, usikker restlevetid og noen tegn til problemer, må kjøper regne med at det kan komme kostnader på kort sikt, også ved skjulte lekkasjer.

Den viser også at bevisbyrden for selgers kjennskap ligger hos kjøper. En mulig tidligere reparasjon er ikke nok hvis det ikke kan vises at den skjedde i selgers tid og påvirket kjøpet.

Kort oppsummert

• Råte og lekkasje ved to kvister ble funnet da vinduer skulle skiftes i en bolig fra 1988.
• Taket hadde TG 2, usikker restlevetid og risikoopplysninger, så skadene var påregnelige.
• Kjøper fikk ikke medhold. Kravet om prisavslag førte ikke frem.