Fukt i kjeller i enebolig fra 1984: ikke medhold, dissens (FinKN 2024-447)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt for 3,9 millioner kroner ved kontrakt fra februar 2023 og overtatt 31. mai 2023. Tilstandsrapporten ga rom under terreng «mørk» TG 2 (et avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen hadde tatt hull i en vegg og funnet høyt fuktnivå i trekonstruksjonen, men ingen fuktskader. Rapporten sa at høy luftfuktighet over tid kan gi muggvekst, at konstruksjonen burde overvåkes, og at innredede rom under terreng har vesentlig større risiko for skjulte feil. Drenering, ventilasjon og grunn ble gitt TG 1.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen fuktskader i to rom i kjelleren. Da veggene ble åpnet, var det synlig muggsopp og råte i nedre del av konstruksjonen. Fuktverdiene var omtrent de samme der takstmannen hadde målt, men høyere alle andre steder. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangel) i juni 2023. Senere ble det også meldt om at ventilasjonsanlegget på badet ikke virket.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 794 594 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for fukten i kjelleren, 12 500 til 15 000 kroner for ventilasjonen og 22 850 kroner i takstutgifter. Kjøperen mente takstmannen burde ha funnet omfanget, siden det var mulig å ta hull flere steder.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente boligen ikke hadde en mangel. Det viste til at boligen var eldre, at det var opplyst om forhøyet fukt, og at fukten skyldtes byggemåten fra oppføringstiden. Selger kjente ikke til forholdene utover det som stod i salgsoppgaven.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig om at det ikke var noen mangel etter § 3-7 og § 3-8. Spørsmålet etter § 3-2 første ledd (hva kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand) var tvilsomt, og nemnda delte seg.

Flertallet la vekt på tre ting. Risikoopplysningene var spesifikke og alarmerende. Et hull i veggen er bare en stikkprøve og ingen garanti for at resten er i orden. Og boligen var bygget etter en byggeskikk som senere er forlatt, slik at fukten delvis skyldtes vanlig elde. Flertallet mente saken var et grensetilfelle, men at skadene lå innenfor det kjøperen måtte regne med.

Mindretallet kom til motsatt resultat. Rapporten sa at det ikke var fuktskader, og at kjøperen måtte vurdere tiltak. Når nesten alle vegger i underetasjen likevel måtte skiftes, var det langt forbi det påregnelige. Mindretallet pekte på at utbedringen kostet 20 % av kjøpesummen, og at dreneringen og veggkonstruksjonen hadde fått TG 1.

Ventilasjonen på badet kunne isolert sett være en mangel, men et eventuelt prisavslag lå uansett under egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret advarsel om fukt kan telle tungt mot kjøper, selv om ingen skade var påvist på befaringsdagen. Rom under terreng er en kjent risiko, og en TG 2 kombinert med en oppfordring til overvåking kan gjøre en senere skade påregnelig. Saken viser også at nemnda var delt, så utfallet ble avgjort av en nøye helhetsvurdering.

Kort oppsummert

• Omfattende fuktskader ble funnet kort tid etter overtakelsen av en enebolig fra 1984.
• Flertallet mente advarslene i tilstandsrapporten gjorde skadene påregnelige.
• Selskapet fikk medhold under dissens.