Høy radon og manglende ferdigattest i bolig: ikke medhold (FinKN 2025-449)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 2000 der andre etasje ble bygget på i 2009. Den ble solgt for 3,9 millioner kroner og overtatt 30. desember 2023. Salgsoppgaven fortalte at ferdigattesten (kommunens godkjenning av at et bygg er ferdig) gjaldt bare et bygg over én etasje. Der stod det at boligen senere var utvidet med ny loftsetasje, og at det fantes tegninger, men ikke ferdigattest for tiltaket.

Tilstandsrapporten opplyste at det var utført radonmåling i 2022 med verdier over tiltaksgrensen. Punktet fikk TG 3 (alvorlig avvik). Rapporten anbefalte ytterligere kontroll og tiltak hvis nivået var vedvarende høyt, og nevnte et kostnadsestimat på 10 000 til 50 000 kroner. Rapporten viste også til avvik fra byggemeldte tegninger.

I egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut) svarte selger likevel nei på om det var utført radonmåling, og nei på om det manglet ferdigattest. Selger mente at målingen i 2022 bare var en hjemmetest og ikke en fullverdig radontest.

Etter overtakelsen fant kjøperen ut at ferdigattest for overetasjen manglet, og målte radonnivåer opptil fem ganger over grenseverdien.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utgiftene til søknad om ferdigattest på 16 250 kroner og radonkartlegging og tiltak på 68 478 kroner. Kjøperen erkjente at begge forholdene var omtalt i salgsdokumentene, men mente at avkryssingen i egenerklæringen gjorde at det likevel var en mangel. Ellers ville egenerklæringen bli uten verdi.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at kjøperen var opplyst om forholdene før salget. Loven sier at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende noe som en kjente eller måtte kjenne til (§ 3-10).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig, og la vekt på to ting.

For det første må en mangelsvurdering bygge på hele opplysningsbildet før budaksept. Nemnda var enig med kjøperen i at egenerklæringen er en sentral kilde. Men den suppleres av de andre opplysningene som ble gitt, og må ses i lys av dem.

For det andre var risikoen tydelig fortalt. Rapporten opplyste om radonmåling over tiltaksgrensen med TG 3, og salgsoppgaven opplyste at ferdigattest for loftsetasjen manglet. Nemnda kunne derfor ikke se at det var en mangel etter reglene om boligens tilstand (§ 3-2), om selgers manglende opplysninger (§ 3-7) eller om uriktige opplysninger (§ 3-8).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et nei i egenerklæringen ikke alltid avgjør. Hvis salgsoppgaven eller tilstandsrapporten klart opplyser om det samme forholdet, kan nemnda regne deg som kjent med det. Motstridende opplysninger blir vurdert samlet.

Saken viser også at høye radonverdier og manglende ferdigattest kan bli regnet som forhold du må ta hensyn til i prisen når de står i salgsdokumentene.

Kort oppsummert

• Høy radon og manglende ferdigattest på loftsetasjen i en enebolig fra 2000.
• Egenerklæringen sa nei, men tilstandsrapporten og salgsoppgaven opplyste om begge forholdene.
• Selskapet fikk enstemmig medhold. Kjøperen fikk ikke medhold.