Stålbjelke falt ned i leilighet fra 1899: delvis medhold (FinKN 2024-410)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms leilighet fra 1899 i et eierseksjonssameie på Østlandet. Den ble solgt for 6 millioner kroner ved kjøpekontrakt 16.5.22, og kjøperen overtok 1.8.22. Salgsoppgaven fremhevet en romslig planløsning og høy takhøyde. Tilstandsrapporten ga etasjeskillerne TG 2 (noen avvik) og nevnte vesentlige skjevheter i gulvet. De opprinnelige byggetegningene fulgte som vedlegg til salgsoppgaven.

Kjøperen ville renovere leiligheten. Under rivearbeid i åpningen mellom stue og gang falt en stålbjelke ned. Det ga knirk og svank i gulvet i leiligheten over. Sameiets styre lot en ingeniørfirma se på bygget. Rapporten viste at bærende konstruksjoner var endret, at et brannskille mot leiligheten over var brutt, og at slike endringer er søknadspliktige. Bygget var oppført som murgård, og leilighetene var slått sammen tidligere, blant annet på 1990-tallet. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) 31.8.22.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 348 088 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner i advokatutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til at det tidligere var gjort ufagmessige endringer som ikke var omsøkt. Utbedringen kostet 325 598 kroner ifølge kjøperen. En takstmann kjøperen hentet inn, anslo merkostnadene til omkring 250 000 kroner.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Hovedinnvendingen var at forholdet oppsto etter at risikoen gikk over til kjøperen, siden stålbjelken falt ned under kjøperens egne rivearbeider. Selskapet mente i tillegg at leiligheten ikke avvek fra det kjøperen kunne regne med, og at kjøperen ikke hadde dokumentert kravet godt nok.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga kjøperen delvis medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) fant saken noe tvilsom, siden saksbehandlingen bare bygger på skriftlige dokumenter. Nemnda sluttet seg likevel til sekretariatets begrunnelse.

• Forholdet oppsto ikke etter risikoens overgang. Nemnda mente at hovedårsaken ikke var kjøperens rivearbeid, men svakheter og ufagmessige endringer fra tidligere ombygginger. Selgerens ansvar omfatter også skjulte mangler som først viser seg når kjøperen eier boligen.
• Kjøperen fikk ikke opplyst at det var gjort større endringer uten søknad til kommunen.
• Det forelå da et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente, og dermed en mangel.

Beløpet ble lavere enn kravet. Nemnda syntes det var krevende å avgjøre omfanget av utbedringskostnadene ut fra saksdokumentene. Den la takstmannens anslag til grunn og satte prisavslaget til 250 000 kroner, med fradrag for kjøperens egenandel. Kravet om forsinkelsesrente ble tatt til følge. Kravet om 4 000 kroner for egenandelen i kjøperens egen boligkjøperforsikring ble ikke tatt til følge, fordi nemnda ikke fant ansvarsgrunnlag. Den pekte likevel på at et annet ansvarsgrunnlag kunne være aktuelt. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens ansvar kan gjelde feil som ble laget lenge før hun kjøpte, og som ingen kunne se. Det avgjørende er om boligen avviker fra det du med rimelighet kunne forvente, og ikke om selgeren kjente til feilen.

Saken viser også at rivearbeid etter overtakelsen ikke uten videre fritar selskapet. Nemnda så på hva som egentlig var årsaken. Kjøperen vant delvis fordi kostnadene ble dokumentert med rapporter og fakturaer. Beløpet ble likevel fastsatt skjønnsmessig, ut fra takstmannens anslag.

Kort oppsummert

• En stålbjelke falt ned under renovering av en leilighet fra 1899, og det viste seg at bærende konstruksjoner og et brannskille var endret uten søknad.
• Nemnda mente feilene stammet fra tidligere ombygginger, og at det forelå en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 250 000 kroner av et krav på 348 088 kroner.