Skjeve gulv og for lavt kostnadsestimat: ikke medhold (FinKN 2025-1259)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i andre etasje i en bygning fra 1934. Den ble solgt for 2 750 000 kroner ved kjøpekontrakt fra 9.6.23, og kjøperen overtok 1.8.23. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som smakfull og klar til å flytte rett inn i.

Tilstandsrapporten ga etasjeskillet TG 3 (store eller alvorlige avvik), fordi høydeforskjellen i rommet var over 30 mm. Takstmannen anslo at det ville koste 50 000 til 100 000 kroner å rette opp. Han skrev også at det sjelden er økonomisk fornuftig å gjøre det som et enkeltstående tiltak, men at det kan vurderes hvis boligen en gang skal renoveres. Selger hadde i egenerklæringen skrevet at gulvene var skjeve fordi huset hadde sunket noe i grunnen.

Etter overtakelsen ville kjøperen pusse opp og rette opp gulvene. Tre firmaer ga tilbud på henholdsvis 321 800 kroner, 350 000 kroner og 390 800 kroner. Tilbudene inneholdt blant annet nytt gulv, nye lister og nye dører.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 199 000 kroner, pluss forsinkelsesrente. Kjøperen mente at takstmannens anslag var langt lavere enn de reelle kostnadene, og at det var upåregnelig for kjøperen at utbedringen ville bli så dyr.

Boligselgerforsikringen dekker slike krav mot selger. Selskapet, HDI Global Specialty SE, svarte at anslaget bare var et grovt anslag, og at tilbudene gjaldt mer enn det takstmannen hadde vurdert. Selskapet pekte på at tilbudene omfattet utskifting av gulv, dører og lister.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet ga selskapet medhold. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør), som først behandlet saken, kom til samme resultat, og flertallet sluttet seg til begrunnelsen.

For det første må takstmannens anslag sammenlignes med kostnaden ved selve rettingen av gulvet. Anslaget gjaldt å rette høydeforskjellene, og ikke et større oppussingsprosjekt der gulv, lister og dører skiftes. Store deler av tilbudene var materialer til nye gulv, dører og lister, og ett av dem gjaldt også ny isolering.

For det andre sa takstmannen selv at det sjelden er lønnsomt å rette gulvene alene. Flertallet leste det slik at kostnaden ville dra med seg andre kostnader, og at rettingen bare er fornuftig når man uansett pusser opp mye.

For det tredje var anslaget uttrykkelig et sjablongmessig anslag, altså et forsiktig overslag på generelt grunnlag og ikke et pristilbud. Kjøperen måtte regne med at prisen kunne avvike. Kjøperen kunne heller ikke regne med at anslaget dekket nye gulv, lister og dører.

Mindretallet mente noe annet. Utbedringen av etasjeskillet berører nødvendigvis nærliggende deler, og anslaget måtte dekke de samlede kostnadene. De faktiske kostnadene var rundt fire til seks ganger høyere. Det var så stort avvik at opplysningen ble uriktig etter avhendingsloven § 3-8.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et kostnadsanslag i en tilstandsrapport ikke er en garanti. Det er et grovt overslag for den bestemte jobben, og avvik regnes ikke som en mangel så lenge anslaget ikke er klart uriktig for det arbeidet det gjelder. Når anslaget har en advarsel om at tiltaket henger sammen med større oppussing, kan det svekke kravet.

Den viser også at det er forskjell på det som må gjøres for å rette et avvik og det som kjøperen velger å gjøre i tillegg. Tilbud som inneholder nye overflater, dører og lister kan derfor ikke uten videre sammenlignes med anslaget.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv fikk TG 3, og takstmannen anslo 50 000 til 100 000 kroner. Tilbudene kjøperen fikk var mye høyere.
• Flertallet mente at anslaget bare gjaldt selve rettingen, og at et grovt overslag ikke garanterer prisen.
• Mindretallet mente avviket var så stort at anslaget var uriktig. Kjøperen fikk ikke medhold.