Tak, balkong og el-anlegg i enebolig fra 1929: delvis medhold (FinKN 2025-515)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1929 med tilbygg fra 2001, solgt for 6,55 millioner kroner ved kontrakt av 15.2.23 og overtatt 31.5.23. Tilstandsrapporten ga mange risikoopplysninger. Takkonstruksjon og loft, vinduer, pipe og ildsted, drenering, vannledninger og avløpsrør fikk mørk TG 2 (avvik det kan være aktuelt å gjøre noe med). Rom under terreng og et bad i kjelleren fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og det ble registrert fukt. El-anlegget og balkongene fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Selger opplyste i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) at det var kjent innsig av fukt i kjelleren og at pipen var defekt. Arbeid på el-anlegget, balkongen og taket var utført av faglærte.

Etter overtakelsen fant kjøper skader ved taket, feil helling og manglende understøttelse på verandaene, feil ved vinduer, fuktskader i kjelleren, løs innmat i pipen, feil ved vannpumpen og avvik ved el-anlegget. En rapport viste at bærende deler i taket var kappet uten forsterkning, mest sannsynlig i forbindelse med tilbygget i 2001. Utbedringen ble anslått til 283 500 kroner. En elektriker mente el-avvikene kunne koste fra 50 000 til 250 000 kroner uten merverdiavgift, men ville ikke gi en sikker pris uten å undersøke nærmere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 796 000 kroner og forsinkelsesrente. Kjøper mente at forholdene var upåregnelige ut fra opplysningene som ble gitt (§§ 3-2 og 3-7).

Selgers forsikringsselskap viste til risikoopplysningene i tilstandsrapporten og salgsdokumentene. Det mente også at deler av el-kravet ikke var dekket av forsikringen fordi boligen var et småbruk.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda kom til samme resultat. Tre ting veide tyngst.

For det første var skadene ved taket og avvikene ved el-anlegget upåregnelige etter § 3-2. Takkonstruksjonen var vurdert til TG 2, men ikke for bærende feil, og arbeidet var opplyst utført av fagkyndig. Kjøper hadde en forholdsvis sterk forventning om at bæringen var i orden.

For det andre hadde selgers takstmann gitt for lite informasjon om bygningsmessige avvik ved balkongen, som fikk TG 1. Det var en mangel etter § 3-7.

For det tredje fant nemnda ikke at vinduene, fuktskadene i kjelleren, pipen eller vannpumpen var mangler. Der var det gitt tilstrekkelige opplysninger, blant annet om fukt i kjelleren og at vinduene og pipen måtte følges opp.

Ved utmålingen ble arbeidet på taket regnet som lokal utbedring (en utbedring som bare setter boligen tilbake til avtalt stand), og prisavslaget ble 75 000 kroner. For balkongen, hvor utbedringen kostet 87 500 kroner, ble det gjort fradrag fordi kjøper også ville få ny tekking og membran, og prisavslaget ble 60 000 kroner. Til sammen ble det 135 000 kroner, med fradrag for egenandelen etter § 3-1 fjerde ledd. For el-anlegget hadde nemnda ikke grunnlag for å fastsette beløpet. Forsinkelsesrente ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en eldre bolig med mange risikoopplysninger ikke er uten vern. Feil som ikke er omtalt, og som gjelder bygningsdeler med god tilstandsgrad, kan fortsatt være mangler. Feil som er omtalt, gir sjelden krav. I større saker med mange forhold kan resultatet bli delt. Prisavslaget følger heller ikke alltid regningen, fordi det kan gjøres fradrag når utbedringen gir en bedre standard.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1929 der kjøper krevde 796 000 kroner for mange feil.
• Nemnda godkjente feil ved tak, balkong og el-anlegg, men ikke ved vinduer, kjeller, pipe og vannpumpe.
• Delvis medhold: 135 000 kroner for tak og balkong, mens beløpet for el-anlegget ikke ble fastsatt.