Vinduer uten barnesikring og svimerke i gulv: delvis medhold (FinKN 2025-19)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1993, solgt for 6,55 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga vinduene TG 1, som betyr at det ikke var funnet funksjonssvikt. Overflatene på gulvet i loftsetasjen fikk TG 2. Rapporten sa at gulvets overflate var slitt og aldringspreget, og at forholdet var estetisk.

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at et vindu på toalettet i første etasje ikke kunne lukkes. På fem andre vinduer var sikkerhetsfunksjonen, altså barnesikringen, fjernet eller defekt. Tre av dem lå i andre etasje og var en sikkerhetsrisiko. På et soverom var det også et svimerke i gulvet. Ifølge kjøperen var gulvet nesten brent gjennom, og det hadde stått en seng over merket under visningen. Kjøperen reklamerte (varslet om feilen) noen uker etter overtakelsen.

Selgeren sa at brennmerket var der da de flyttet inn, og at de aldri hadde fjernet noe fra vinduene.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 127 097 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet bygde på at alle fem vinduene måtte byttes og at hele gulvet på soverommene i andre etasje måtte skiftes. Kjøperen krevde også 4 000 kroner i erstatning for utgifter til å få saken vurdert.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), erkjente en mangel ved toalettvinduet, men mente prisavslaget der bare var 5 000 kroner. Resten avviste selskapet. Det viste til boligens alder og at barnesikring enkelt kan monteres. Selskapet mente også at selgeren ikke kjente til feilene. Fra prisavslaget skulle kjøperens egenandel på 10 000 kroner trekkes.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i tre.

Vinduet på toalettet var en mangel, og det var ikke uenighet om det.

Barnesikringen var et avvik fra det kjøperen kunne forvente etter § 3-2. Vinduene hadde fått TG 1, og da kunne kjøperen regne med at de fungerte, også for sikkerhet. Men nemnda mente ikke at alle vinduene måtte skiftes. Avviket gjaldt sikringen, ikke selve vinduet. Kjøperen måtte finne seg i den rimeligste forsvarlige utbedringen, som er å montere ny sikring. Prisavslaget for dette ble skjønnsmessig satt til 7 500 kroner.

Svimerket i gulvet ga ikke krav. Nemnda mente at vilkåret om at manglende opplysning må ha påvirket kjøpet (§ 3-7) vanskelig kunne være oppfylt. Etter § 3-2 var det mer tvilsomt, men gulvet var gitt TG 2 med en klar beskrivelse av at overflaten var slitt og at forholdet var estetisk. Det talte mot at kjøperen kunne vente et uskadet gulv.

Samlet prisavslag ble 15 000 kroner etter fratrekk for egenandelen. Et flertall tilkjente også de 4 000 kronene og forsinkelsesrente. Et mindretall mente at selskapet ikke hadde handlet uaktsomt ved å avvise kravet, og at det derfor ikke var grunnlag for slik erstatning. Avgjørelsen var derfor delt (dissens).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsgrad og en beskrivelse i rapporten kan avgjøre hvor mye du kan forvente. TG 1 på vinduene talte for kjøperen. En klar beskrivelse av gulvet som slitt talte mot.

Den viser også at kravet ofte blir vurdert punkt for punkt, og at nemnda ser på hva som er den rimeligste forsvarlige måten å rette feilen på. Et krav om å bytte alt blir ikke tatt til følge hvis en enklere utbedring løser problemet.

Kort oppsummert

• Toalettvindu som ikke kunne lukkes og fem vinduer med manglende barnesikring ga prisavslag. Svimerket i gulvet ga ikke krav.
• Nemnda la til grunn den rimeligste forsvarlige utbedringen, ikke utskifting av alle vinduene.
• Utfallet ble delvis medhold, med et samlet prisavslag på 15 000 kroner av et krav på 127 097 kroner.