Støttemur i tomannsbolig: kjøper får videre bistand, medhold (FinKN 2026-191)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en tomannsbolig fra 1992 i Rogaland, solgt for 3,7 millioner kroner i 2023. På nedsiden av tomten sto en cirka 30 meter lang støttemur av naturstein, og salgsoppgaven viste bilder av den. Tilstandsrapporten ga terrengforholdene TG 0 (ingen avvik), men sa uttrykkelig på side 3 at støttemurer ikke var beskrevet. Selger svarte nei på om hun kjente til andre forhold av betydning, som rasfare.

Kjøper hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker juridisk og teknisk bistand når det er rimelig grunn til å tro at boligen har en mangel). Omtrent ett år etter overtakelsen ble beplantningen foran muren beskåret kraftig. Da så kjøper at muren virket ustabil og ufagmessig bygget. Flere sakkyndige uttalte seg, og de var svært uenige. Et firma mente at bakfyllet var dårlig og at muren burde bygges på nytt, med et anslag på 550 000 til 600 000 kroner. Selskapets takstmenn mente at muren var bygget etter datidens byggeskikk og var like stabil som da den ble bygget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet reklamerte først overfor selgers boligselgerforsikring, men avsluttet så bistanden fordi et krav mot selger trolig ikke ville føre frem. Kjøper mente at avslaget var uberettiget. Hun krevde videre bistand under forsikringen og erstatning for utgifter til juridisk og sakkyndig hjelp, til sammen 56 092 kroner.

Selskapet, som var kjøperens eget forsikringsselskap her, mente at muren var stabil og bare trengte alminnelig vedlikehold, og at saken derfor ikke var prosedabel (ikke kunne prøves med rimelig utsikt til å vinne frem). Det pekte også på at takstforskriften ikke krever at støttemurer undersøkes.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Det mente at det var tvilsomt om muren trengte utbedring, og at det ikke var dokumentert nok. Nemnda kom til motsatt resultat og ga kjøper medhold, enstemmig. Tre forhold var viktige.

For det første en ny rapport. Under nemndsbehandlingen la kjøper frem en rapport fra en takstmann som var utarbeidet av selgersiden. Den viste at steiner satt løst og at muren ikke lenger holdt massene bak på en tilfredsstillende måte. Da kunne ikke sekretariatets utgangspunkt om at det var tvilsomt om det fantes feil, uten videre legges til grunn.

For det andre prosedabilitet. Nemnda fant ikke grunn til å veie den nye rapporten nærmere. Det holdt at spørsmålet om mangel nå måtte regnes som prosedabelt. Kjøper hadde dermed krav på ytterligere dekning under forsikringen.

For det tredje erstatning. Kjøper hadde krevd 46 500 kroner for juridisk bistand i tvisten om dekningen. Nemnda tok kravet til følge fra det tidspunktet saken ble prosedabel, altså da rapporten forelå. Beløpet ble skjønnsmessig satt til 15 000 kroner.

Nemnda avgjorde ikke om muren faktisk er en mangel etter avhendingslova. Det gjenstår.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at forsikringsselskapets vurdering ikke er endelig. Om en sak kan føre frem, kan endre seg når ny dokumentasjon kommer inn, og nemnda vurderer det slik saken står når den avgjøres.

Den viser også at kjøper bare får dekket utgifter fra det tidspunktet saken ble prosedabel. Tidligere kostnader dekkes ikke, selv om kjøper får medhold til slutt.

Kort oppsummert

• En støttemur på cirka 30 meter fikk kjøper til å be om videre bistand, men selskapet avsluttet saken fordi de sakkyndige var uenige.
• En ny rapport viste at muren ikke lenger fungerte som støttekonstruksjon, og nemnda mente saken da var prosedabel.
• Kjøper fikk medhold, og 15 000 kroner i erstatning for juridiske utgifter fra det tidspunktet.