Sølvkre og ventilator, kjøperforsikring: delvis medhold (FinKN 2025-1087)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 2005 eller 2006, kjøpt for 4,05 millioner kroner i september 2024. Tilstandsrapporten beskrev normal standard, men sa at kjøperen måtte regne med oppgraderinger og vedlikehold på grunn av alder og slitasje. Vinduene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med merknad om slitte karmer og sprekker i treverket. Avtrekk fikk TG 1 (ingen avvik), med opplysning om kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet var fra 2019.

Etter overtakelsen fant kjøperen tre feil. Soveromsvinduet var skjevt og vanskelig å åpne. Det var sølvkre på badet. Kjøkkenventilatoren virket ikke som den skulle. En feil ved termostaten til varmekablene på badet var allerede rettet av selger, som betalte 3 476 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Dette var ikke en sak mot selger, men mot kjøperens eget selskap. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som dekker nødvendig juridisk og teknisk bistand når kjøperen krever selger for en mangel). Forsikringen gjelder bare når det er sannsynlighetsovervekt for at boligen har en mangel. Selskapet avsluttet saken og mente det ikke var sannsynlig å nå frem mot selger.

Kjøperen mente alle tre forholdene kunne føres videre. Utbedringen hadde kostet 31 044 kroner, langt over den lovfestede egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv må bære) på 10 000 kroner. Selskapet mente kjøperen ikke var tjent med å gå videre, fordi ventilatoren kostet 12 528 kroner og kjøperen også måtte betale en egenandel på 4 000 kroner for bistanden. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig i at sølvkre og soveromsvindu ikke var saker å føre videre. Sølvkre er vanlig i norske boliger, og det var ikke vist at omfanget var uvanlig stort eller at tiltakene ikke ville virke. Forekomsten var dessuten begrenset til et bad som var omtrent 20 år gammelt. Vinduene hadde TG 2, og det var opplyst at lokal utbedring og vedlikehold ville trengs. Da lå vindusfeilen innenfor det kjøperen kunne vente.

Kjøkkenventilatoren stilte seg annerledes. Ut fra opplysningene måtte kjøperen tro at den var fra 2019, og den hadde TG 1 uten merknader. At den sluttet å virke, var derfor upåregnelig. Nemnda kom under tvil til at saken fortsatt kunne føres, siden utbedringskostnadene ble oppgitt til omkring 17 000 kroner før fradrag for forlenget levetid. Nemnda ga uttrykk for at prisavslaget trolig bare marginalt ville overstige egenandelen. Likevel ga dokumentene grunn til å se saken som mulig å føre.

Selgerens betaling for termostaten reduserte ikke egenandelen på 10 000 kroner.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at boligkjøperforsikringen ikke betaler for alt. Den forutsetter at et krav mot selger trolig vil føre frem. Feil på deler som er oppgitt i god stand, er lettere å få gjennom enn feil som ligner på det tilstandsrapporten allerede advarte om. Vanlige fenomener som sølvkre regnes ofte som påregnelige.

Vær oppmerksom på at egenandelene er faste, og at krav som ligger nær grensen kan bli små etter fradrag for forlenget levetid. Utfallet her gjelder bare om bistanden skulle fortsette, ikke om kjøperen får penger fra selger.

Kort oppsummert

• Kjøperen fikk avslag på bistand for sølvkre, soveromsvindu og kjøkkenventilator.
• Nemnda mente sølvkre og vindu var påregnelig, og at saken om ventilatoren kunne føres videre.
• Kjøperen fikk delvis medhold: bare ventilatoren ga rett til mer bistand.