Kondens og brannsikring i integrert garasje: delvis medhold (FinKN 2026-807)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1994 med integrert garasje i Vestland, solgt for 7 millioner kroner i juni 2022. Salgsoppgaven opplyste om en ferdigattest for bruksendring fra mai 2022, men sa ikke hva som var endret. Selger hadde gjort om en bod i garasjen til en del av boligen. Tilstandsrapporten opplyste at tegningene stemte med dagens bruk, men at takstmannen ikke hadde mottatt brannprosjektering, og at bygget ikke innfridde dagens forskrifter.

I desember 2023 oppdaget kjøper at det rant vann ned langs veggen mellom garasjen og kjøkkenet. En skaderapport konkluderte med kondens (fukt som dannes når varm, fuktig luft treffer en kald flate) på grunn av feil oppbygging. Veggen hadde fuktsperre på både kald og varm side. Senere fant en takstmann at garasjen heller ikke var brann- og gasstett mot boligen. Det gjaldt vegger, himling, loftsluke og dør. Etter hans syn var det fare for at brann og gass kunne spre seg inn i boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 197 713 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrenter. Beløpet dekket utbedring av kondensskadene, brann- og gasstetting og noen tilleggsarbeider. Den lovfestede egenandelen var allerede brukt opp i en tidligere sak.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, godtok at kondensproblemet var en mangel. Det avviste at brannsikringen var en mangel og mente at brannkravene var ivaretatt. Selskapet ville også bare dekke den rimeligste forsvarlige utbedringen og mente at tilleggsarbeidene delvis var oppgraderinger. Det tilbød to forlik, på 55 000 og 80 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøper medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre forhold veide tyngst.

For det første var også brannsikringen en mangel. Det avgjørende var ikke hvilke byggekrav kjøper kunne vente, men at det var upåregnelig at det var gjort en bruksendring som det ikke var informert om, og at den var utført i strid med kravene. Kjøper kunne ikke regne med sikkerhetsavvik i garasjen.

For det andre vektla nemnda rapporten fra takstmannen som hadde vært på befaring. Selskapets rapport bygde bare på dokumentene i saken, og forfatteren sa selv at han ikke hadde vurdert feilkonstruksjonen.

For det tredje ble prisavslaget satt skjønnsmessig til 150 000 kroner. Nemnda mente kjøper ikke hadde begrunnet alle tilleggsarbeidene tydelig nok, og at mye av dem ga en høyere standard enn boligen hadde. Kjøper fikk derfor delvis medhold: mangel ble godkjent, men beløpet ble lavere enn kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bruksendring som ikke er forklart i salgsoppgaven, kan gjøre feil ved brann- og fuktsikring til en mangel selv om boligen er eldre. Det hjelper ikke at tilstandsrapporten sa at bygget ikke innfridde dagens forskrifter, når endringen var gjort kort før salget.

Kjøper får bare avslag for det som er nødvendig utbedring. Arbeider som gjør boligen bedre enn den var, kan gi fradrag. Jo tydeligere hvert tiltak er begrunnet og priset, desto bedre står kravet.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1994 der garasjen var delvis bygget om til bolig, med kondens og manglende brann- og gasstetthet.
• Kjøper krevde 197 713 kroner i prisavslag. Selskapet godtok kondensmangelen, men ikke brannmangelen.
• Nemnda mente begge var mangler og satte prisavslaget til 150 000 kroner, så kjøper fikk delvis medhold.