Lekkasje fra balkong og råte i rekkehus fra 1958: ikke medhold (FinKN 2026-757)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1958, solgt for 2 millioner kroner ved kjøpekontrakt fra november 2024, og overtatt samme dag. Selgeren ble representert av en fullmektig, og boligen ble annonsert som oppussingsobjekt.

Tilstandsrapporten ga balkongen mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rekkverket var for lavt etter dagens krav. Mer enn halvparten av levetiden for tettesjiktet (laget som skal holde vann ute) var brukt opp, noe som ga høyere risiko for lekkasje og skader. Utskifting burde planlegges etter hvert. Innvendige overflater fikk også TG 2 og ble beskrevet som utdaterte. Nedløp og beslag fikk TG 1.

På overtakelsen så kjøperen at tapetet var revet bort i ett rom, og at det var en synlig fuktskade bak. En fagkyndig fant at vann trengte inn i balkongkonstruksjonen når det regnet mye, sannsynligvis fordi renna på balkongen sto full. Vannet hadde kommet helt inn i ytterveggen. Panelet under balkongen og dekket var fuktskadet, og det var fukt i himlingen på soverommet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 114 250 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss renter. Kjøperen mente at skadene ga en mangel, og at de gjaldt en del av boligen der det nesten ikke var gitt risikoopplysninger. Kjøperen viste også til at skaden først ble synlig ved overtakelsen, og at selgeren kanskje ikke hadde vært åpen om forholdet.

Selskapet hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren). Det mente at boligen var i avtalt stand, og at skadene lå innenfor det kjøperen måtte vente, siden boligen var solgt som oppussingsobjekt og balkongen hadde fått TG 2.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, men under tvil. Nemnda mente også at saken var et grensetilfelle, men landet på motsatt konklusjon. To ting veide tyngst.

For det første var det gitt flere relevante risikoopplysninger, både om balkongens tilstand og om de innvendige overflatene. Rapporten sa uttrykkelig at risikoen for lekkasje og skader var høyere.

For det andre var boligen gammel og markedsført som et oppussingsobjekt. Nemnda veide risikoopplysningene mot årsaken til skaden og omfanget av utbedringen, og kom til at det ikke forelå en mangel. Den så heller ikke grunnlag for at selgeren hadde brutt opplysningsplikten eller gitt uriktige opplysninger. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en advarsel i tilstandsrapporten om et bestemt bygningsdel teller tungt, også når skaden viser seg et annet sted enn der du så for deg. Vannlekkasjen fra balkongen ga skade i veggen og et rom under, men rapporten hadde pekt på tettesjiktet. En bolig som er solgt som oppussingsobjekt, gir dessuten kjøperen mindre å komme med. Saken viser også at grensetilfeller kan gå begge veier. Sekretariatet og nemnda kom til ulike resultater.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra balkongen ga fuktskader i vegg og soverom i et rekkehus fra 1958, og kravet var 114 250 kroner.
• Nemnda mente rapportens advarsler om balkongen og oppussingsbehovet dekket skaden, og så ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen nådde ikke frem, og nemnda så heller ikke brudd på opplysningsplikten.