Sviktende drenering i enebolig fra 1981: delvis medhold (FinKN 2026-784)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1981, solgt for 5 millioner kroner og overtatt i august 2024. Tilstandsrapporten ga rom under terreng, drenering og terrengforhold lys TG 2. TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak. Den lyse varianten var i rapporten forklart som «Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak». For alle tre forholdene stod det at det ikke var noen umiddelbar kostnad. Overflatene fikk TG 1, og det ble målt normale fuktverdier ved hulltaking. Rapporten sa også at det var noe fukt i en bod under trappen, og at dette burde overvåkes.

Om dreneringen sto det at den var fra byggeåret, og at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt opp. I november 2024 hørte kjøperen surkling under parkettgulvet i underetasjen og fant deretter vann. En fagkyndig mente at dreneringen hadde sviktet og at fukten hadde pågått lenge.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kostnadsoverslaget for å grave opp og skifte dreneringen og utbedre skadene innvendig var 1 185 938 kroner med mva. Kjøperen mente boligen hadde en mangel, og at det som var opplyst ved salget, ga et for rolig bilde av dreneringen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selgeren), avviste kravet. Det mente at dreneringens alder og risikoopplysningene gjorde at kjøperen måtte regne med problemer. Selskapet pekte også på at skaden ble oppdaget ti måneder etter at takstmannen var på befaring, og at kjøperen hadde tatt over risikoen da kjøperen overtok. Det viste til at området hadde vært utsatt for sprengningsarbeider, og mente subsidiært at det var reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda var likevel i tvil og pekte på at saken var et grensetilfelle. Tre forhold veide tyngst.

For det første var valget av lys TG 2 et aktivt valg fra takstmannen. Sammen med opplysningen om ingen umiddelbar kostnad ga det kjøperen grunn til å tro at dreneringen hadde en viss levetid igjen.

For det andre var utbedringen stor, og skadene kom bare tre måneder etter overtakelsen. Fukt og muggsopp var dessuten funnet i hullet som ble boret før salget. Det tydet på at svikten var der før salget, selv om den kan ha blitt verre senere. Det var heller ikke grunnlag for å si at kjøperen reklamerte for sent.

For det tredje mente nemnda at sviktende drenering var hovedårsaken, selv om vann under huset også kunne forklares av alder og fuktopptrekket som var opplyst.

Prisavslaget (at en del av kjøpesummen betales tilbake) ble likevel lavere enn kostnadsoverslaget. Kjøperen får en ny drenering i stedet for en som var 43 år gammel, og det gir et fradrag. Nemnda satte prisavslaget til 350 000 kroner etter at egenandelen på 10 000 kroner var trukket fra. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordvalget i tilstandsrapporten kan telle mye. Opplysninger om at noe er gammelt, gjør ikke automatisk at du må regne med store kostnader, særlig når rapporten samtidig sier at det ikke er noen umiddelbar kostnad. Samtidig får du sjelden dekket hele utbedringen når gammelt utstyr blir byttet mot nytt. Et fradrag for standardheving må påregnes.

Kort oppsummert

• Drenering fra 1981 sviktet tre måneder etter overtakelsen, og kostnadsoverslaget var 1 185 938 kroner.
• Nemnda mente rapportens lyse TG 2 og opplysning om ingen umiddelbar kostnad gjorde skaden upåregnelig, og at det forelå en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 350 000 kroner, etter fradrag for standardheving og egenandel.