Brannfarlig gasspeis i enebolig fra 2008: medhold (FinKN 2025-584)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 2008, solgt for 20,5 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en gjennomgående høy standard. I tilstandsrapporten fikk pipe og ildsted TG 1 (den beste tilstandsgraden, uten avvik). I egenerklæringen skrev selgeren at huset var bygget nytt for ham og ferdigstilt sommeren 2008.

Etter overtakelsen merket kjøperen at veggen over peisen ble varm når peisen var i bruk. En rapport viste at gasspeisen ikke var bygget etter produsentens krav. Det var brennbart virke tett på peisinnsatsen, og peiskassen var helt åpen mot takkonstruksjonen. Varmen gikk opp i den kalde takkonstruksjonen og ga kondens og fuktskader. En håndverker mente peisen var brannfarlig og måtte rives helt. Kjøperen satte inn en ny peis, og regningene for levering og montering var på 125 668 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 115 668 kroner, etter at egenandelen var trukket fra, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at peisen var en mangel fordi boligens alder og høye standard ga grunn til å forvente en riktig montert peis. Kjøperen mente også at det ville vært en urimelig ulempe å vente på utbedring, fordi peisen var brannfarlig.

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, erkjente at peisen var en mangel (§ 3-2). Selskapet mente likevel at kjøperen hadde mistet retten til prisavslag. Selgeren har rett til å utbedre selv før kjøperen gjør det (§ 4-10), og arbeidet med ny peis var satt i gang før selskapet ble varslet. Selskapet mente også at det ikke var grunnlag for erstatning. Etter selskapets syn var det en skjult mangel utenfor selgerens kontroll, og selgeren svarte ikke for feil som en håndverker hadde gjort.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok stilling til to spørsmål, og la vekt på tre forhold.

For det første var selgerens utbedringsrett krenket. Selgeren og selskapet fikk først vite om forholdet etter at kjøperen hadde utbedret. Nemnda mente det ikke var noen omstendigheter som gjorde det til en urimelig ulempe å vente. Kjøperen kunne ha latt være å bruke peisen inntil videre, og den var ingen sikkerhetsrisiko når den ikke var i bruk. Da mistet kjøperen i utgangspunktet retten til prisavslag.

For det andre stanset ikke det kjøperens rett til erstatning. Erstatning etter § 4-14 krever ikke at selgeren har skyld. Den bygger på kontrollansvaret, som betyr at selgeren svarer for det som selgeren eller selgerens medhjelpere kunne ha kontrollert eller avverget. Nemnda mente en skjult mangel vanligvis ligger utenfor selgerens kontroll, men ikke når den skyldes arbeid som er gjort i selgerens eiertid. Boligen ble oppført på selgerens oppdrag, og feilen var en følge av det arbeidet.

For det tredje kunne kjøperen ha høy forventning til peisen, ut fra byggeår, tilstandsgrad og synlig tilstand. Peiser har svært lang levetid, så nemnda så ikke grunn til fradrag for at kjøperen fikk en nyere peis. Erstatningen ble utmålt i samsvar med kravet, og forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at rekkefølgen har betydning. Hvis du utbedrer før selgeren eller selskapet er varslet og har fått mulighet til å utbedre selv, kan du miste retten til prisavslag. Det er et unntak hvis det ville vært en urimelig ulempe å vente.

Saken viser også at erstatning kan være en åpen vei selv om prisavslaget er tapt. Har selgeren selv latt huset bygge, står han i utgangspunktet ansvarlig for feil som oppsto i byggingen, også når feilen var skjult.

Kort oppsummert

• En feilmontert og brannfarlig gasspeis ble byttet av kjøperen før selskapet ble varslet.
• Nemnda mente selgerens utbedringsrett var krenket, så retten til prisavslag var tapt.
• Kjøperen fikk likevel medhold i erstatning på 115 668 kroner, fordi huset var bygget på selgerens oppdrag.