Lekkasjer og balkong i leilighet fra 2001: delvis medhold (FinKN 2024-490)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet i en firemannsbolig på Vestlandet, oppført i 2001 og solgt for 3,2 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven sa at leiligheten stort sett hadde original standard, med en del bemerkninger og utbedringsbehov. Tilstandsrapporten var full av negative funn. Vinduer og terrassedør fikk tilstandsgrad 3 (TG 3, alvorlige avvik), og veggkonstruksjon og balkong fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Balkongen fikk et kostnadsestimat på 10 000 til 50 000 kroner. Selger skrev i egenerklæringen (selgers skjema om det hun kjenner til) at balkongen i tredje etasje måtte renoveres, men svarte nei på spørsmål om lekkasjer, fukt og råte.

Etter overtakelsen viste det seg at det var lekkasjer fra takterrassen, i en yttervegg og i inngangspartiet. Det var omfattende råte og fuktskader i veggen mot naboen, og det var brukt brennbar isolasjon der det ikke var lov. En tidligere leietaker fortalte at hun hadde varslet selger om to lekkasjer vinteren før, og at selger da pekte på balkongen og sa at den måtte pusses opp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 785 960 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 58 510 kroner til takstutgifter og dekning av sakskostnader, med forsinkelsesrente.

Selskapet bak selgers boligselgerforsikring erkjente mangel for fuktskadene etter lekkasjene og for den brennbare isolasjonen. Det bestred at selve balkongen var en mangel, siden selger hadde opplyst at den måtte renoveres. Det mente også at prisavslaget måtte settes etter den rimeligste forsvarlige utbedringen, med fradrag for at kjøperen fikk en bedre standard enn før.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold og sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første var balkongen også en mangel (§ 3-2), selv om nemnda var i tvil. Risikoopplysningene handlet mest om overflater og en utgift på 10 000 til 50 000 kroner. Balkongen viste seg å ha grunnleggende konstruksjonsfeil som krevde full ombygging. Kjøper kunne ikke regne med det.

For det andre hadde selger gitt uriktige og ufullstendige opplysninger om lekkasjer (§§ 3-7 og 3-8). Selskapet bestred ikke leietakerens forklaring, og nemnda fant det mest sannsynlig at selger visste at balkongen var utett over tid. Nei på spørsmålet om lekkasjer var da feil.

For det tredje beløpet (§ 4-12). Partene var dypt uenige om utbedringskostnadene, og flere fagrapporter sprikte. Nemnda satte prisavslaget skjønnsmessig til 500 000 kroner, med renter til og med mars 2024. Kjøperens egenandel på 10 000 kroner skulle trekkes fra. Nemnda pekte på at den behandler saker skriftlig, og at saken kanskje kunne vært bedre belyst med vitner.

Kjøperen fikk ikke dekket utgifter til juridisk bistand ut over det boligkjøperforsikringen dekker. Nemnda mente bare nødvendige og rimelige utgifter kan kreves, og at det ikke var nødvendig å bruke mer.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en opplysning om at noe må renoveres, ikke fritar selger for ansvar hvis skaden er langt større enn det som ble beskrevet. Det som teller, er hva en kjøper rimelig kunne regne med ut fra rapporten.

Den viser også at et nei i egenerklæringen kan bli en mangel hvis selger faktisk ble varslet om lekkasjer. En forklaring fra en tidligere leietaker kan da bli avgjørende.

Til slutt viser den at nemnda ofte fastsetter beløpet skjønnsmessig når fagrapporter spriker, og at kravet sjelden gis fullt ut.

Kort oppsummert

• Lekkasjer, råte, brennbar isolasjon og en ødelagt balkong i en firemannsbolig fra 2001.
• Nemnda mente balkongen var en mangel, og at selger visste om lekkasjene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 500 000 kroner i prisavslag av 785 960 kroner krevd.