Museskader og flere feil i enebolig fra 1978: delvis medhold (FinKN 2024-234)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag, oppført i 1978. Den ble solgt for 5,5 millioner kroner ved kontrakt 21.6.22 og overtatt 15.9.22. Salgsoppgaven beskrev den som godt vedlikeholdt, med god standard og nytt sentralvarmesystem fra 2016. Tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 1 (ingen avvik), og opplyste om musetetting på yttervegger. Bad, membran og sluk fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om mus og om feil ved våtrom.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen en lang rekke forhold. Det var ganger i isolasjonen, avføring og musebol over himlingen. Baderommet manglet synlig membran bak flisene, og det var lekkasje fra en servant. Boblekaret virket ikke. Termostater på radiatorer var ikke skiftet, det var lekkasje ved hovedvanninntaket, og flere vinduer satt fast. Andre funn var råteskade i parkett under kjøleskapet, heng i himlingen på grunn av dårlig bæring i taket, og et hull i en asfaltplate på baderommet. Skadedyrfirmaet mente at musene hadde hatt minst ti år på seg til å gjøre skade.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde et skjønnsmessig prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, 41 313 kroner for sakkyndig bistand og 172 910 kroner i erstatning for alternativt bosted, siden en av kjøperne var lungesyk. Kjøperen krevde også forsinkelsesrente.

Selskapet som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste ansvar. Boligen var gammel, det var gitt mange risikoopplysninger, og selger kjente ikke til mus. Selskapet mente også at kjøperen måtte velge den rimeligste forsvarlige utbedringen, og at det måtte trekkes noe for at kjøperen fikk en bedre bolig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold og satte prisavslaget til 365 000 kroner. Kjøperen mente fradraget var for stort.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet i at flere av forholdene var mangler. Museskadene var så store at kjøperen ikke måtte regne med dem (avhendingsloven § 3-2). Boblekaret, termostaten, lufteventilen, parketten, himlingen og asfaltplaten var mangler etter § 3-2 og/eller § 3-7. Det siste gjelder at selger må gi riktige opplysninger og ikke holde tilbake noe han kjenner til. Vinduene var også en mangel. Selskapet motsa ikke dette. Andre anførsler førte ikke frem.

Når det gjaldt utmålingen, er prisavslaget som utgangspunkt utbedringskostnaden for den rimeligste forsvarlige metoden (§ 4-12 andre ledd). Nemnda mente sekretariatet hadde trukket for mye for standardheving (at kjøperen får en bedre bolig enn før). Mange av tiltakene var lokale og forlenget ikke levetiden, og flere av bygningsdelene hadde TG 1 i rapporten. Prisavslaget ble derfor satt til 390 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1 fjerde ledd). Forsinkelsesrente ble tatt til følge. Kostnader til takst ble ikke dekket, fordi de etter fast praksis dekkes av kjøperens egen boligkjøperforsikring.

Kravet om erstatning for bosted førte ikke frem. Erstatning krever at selger har ansvar for forholdet (§ 4-14). Skjulte mangler ligger normalt utenfor selgers kontroll. Nemnda mente det ikke var holdepunkter for at selger kjente til musene, og siden skaden hadde utviklet seg over minst ti år, kunne den ikke knyttes til arbeidet i selgers eiertid. De øvrige forholdene ga ikke et beboelighetsproblem, heller ikke ut fra legeerklæringen. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig med mange små og noen store feil kan gi prisavslag selv om den er gammel og har fått mange risikoopplysninger. Museskader av stort omfang kan være en mangel, selv i en eldre bolig.

Den viser også at prisavslaget ikke alltid blir det kjøperen krever. Utmålingen tar utgangspunkt i den rimeligste forsvarlige utbedringen, det trekkes for standardheving, og kjøperen bærer en egenandel. Erstatning for bosted eller andre følgetap er vanskeligere å få, fordi selger bare svarer for forhold som ligger innenfor hans kontroll.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1978 med museskader, lekkasjer, boblekar, termostat, vinduer, himling og flere andre feil.
• Nemnda mente flere av forholdene var mangler, og satte prisavslaget til 390 000 kroner, litt over sekretariatets 365 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, men ikke erstatning for bosted eller kostnader til takst.