Katteurin og flere feil i rekkehus fra 1983: ikke medhold (FinKN 2025-1012)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1983 i Møre og Romsdal, solgt for 3,2 millioner kroner direkte mellom kjøper og selger, uten salgsprospekt. Kjøper fikk tilstandsrapport og egenerklæring (selgers eget skjema om boligen) før kontrakten, var på visning og fikk tilgang til boligen for å se på den sammen med håndverker.

Tilstandsrapporten var full av risikoopplysninger. Kjøkken og stue fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og rapporten sa at en katt hadde urinert i hjørnet og skadet parkett og sokkel. Badet og vaskerommet i kjelleren fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), med anslått totalrenovering til 100 000 til 300 000 kroner for hvert rom. Toalettrommet manglet ventilasjon. Balkongen fikk TG 2 med fuktmerker på undersiden, og rapporten ba om nærmere undersøkelser. Overflatene måtte utbedres eller skiftes. Selger opplyste i egenerklæringen at balkongen ikke var helt tett og at ventilasjonssjakten var fjernet i 2007.

Kjøper overtok 15.5.23. Ved oppussing kom det frem sterk katteurinlukt og skader i flere rom enn opplyst, i tillegg til feil ved balkongen og ventilasjonen og råte i vannbordet ved tre vinduer og i en garasjeport. En takstmann kalkulerte utbedringen til 471 126 kroner. Kjøper mente selv at hele oppgjøret ble 523 337 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 500 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner for egenandel til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøper erkjente at det var opplyst om at katten hadde urinert på kjøkkenet, men mente at omfanget og risikoen ikke var sagt, og at de andre opplysningene ikke dekket det som senere ble funnet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at kjøper hadde reklamert for sent, at kjøper kjente huset godt gjennom samtaler, rapporter og egen befaring, og at det var gitt risikoopplysninger om kjøkken, overflater, balkong, ventilasjon og bad. Selskapet mente dessuten at kjøper må identifiseres med kunnskapen til håndverkeren kjøper tok med seg, og at det ikke var dokumentert at balkongen var underdimensjonert.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Nemnda gikk gjennom forholdene ett for ett og fant ingen mangel (feil ved boligen som gir kjøper krav) etter avhendingsloven § 3-2, § 3-7 eller § 3-8.

• Katteurin. Huset var gammelt og ble solgt med opplysninger om katteurin og slitasje utover det vanlige. Selv om skadene omfattet flere rom, var det ikke helt uventet, og kjøper hadde anledning til å undersøke boligen over tid, også med fagfolk. Det er vanlig at en bolig bærer preg av at forrige eier hadde husdyr. Nemnda mente selger og takstmannen ikke måtte kommentere forholdet mer.
• Ventilasjon, bad og vaskerom. Ut fra egenerklæringen og tilstandsrapporten måtte kjøper forvente vedlikehold og utbedring både på badet og på ventilasjonen.
• Råte i vannbordet. Vinduene var 40 år gamle og hadde TG 2. Utbedringen kostet omkring 14 000 kroner, og skadeomfanget var begrenset.
• Balkongen. Alderen var ikke opplyst, så kjøper måtte regne med at den var fra byggeåret. Selger og takstmannen hadde opplyst om utettheter og fuktmerker. Utbedring av bæringen var anslått til 17 020 kroner pluss mva. Nemnda mente det ikke var sannsynliggjort at dimensjoneringen avvek fra god byggeskikk i 1983, eller at den var en overhengende sikkerhetsrisiko.

Nemnda så heller ingen svakhet ved tilstandsrapporten. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet. Saken viser at når salgsdokumentene advarer bredt om dårlig tilstand, kan senere funn i samme områder bli regnet som påregnelige, også når omfanget viser seg større enn du trodde. Det er ikke nok å vise at skaden er større enn beskrevet, når beskrivelsen ga deg grunn til å tro at mye måtte gjøres.

Saken viser også at kjøper som får god tid til å undersøke boligen, sammen med fagfolk, får mindre gehør for at forholdene var skjulte. Balkonger uten oppgitt alder regnes som fra byggeåret.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 500 000 kroner for skader etter katteurin, ventilasjon, råte og balkong i et rekkehus fra 1983.
• Nemnda mente rapporten og egenerklæringen hadde varslet så bredt om mangler at funnene var påregnelige.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen fikk ikke prisavslag.