Skjeggkre og fukt i tomannsbolig fra 1974: delvis medhold (FinKN 2025-758)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1974, solgt for 8,55 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven fremhevet en stor terrasse og flere oppgraderinger. Terrassen var rehabilitert i 2014, og sikringsskapet var modernisert samme år. Tilstandsrapporten ga rommene under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og selger hadde fortalt om tidligere fukt og råte i boden under terrassen.

Etter at kjøperne flyttet inn, fant de flere ting. Det dukket opp skjeggkre allerede i løpet av de første dagene. Det kom fukt inn i kjelleren. Terrassearbeidet viste seg å være dårlig utført, og deler av el-anlegget var ikke gjort etter reglene.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 1 562 936 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til 57 913 kroner for takst og 148 625 kroner i advokatutgifter. Anticimex, som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Selskapet mente at salgsoppgaven og tilstandsrapporten hadde advart nok, og at kjøperne måtte regne med utbedringer i et så gammelt hus.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enig med kjøperne i at boligen hadde mangler. Tre ting veide tyngst.

For det første skjeggkreet. Så mange insekter så kort tid etter overtakelsen tydet på at problemet var der fra før, og at selger måtte ha kjent til det. Da hjelper det ikke at egenerklæringen sa at selger ikke visste om skadedyr. Selger har plikt til å fortelle om forhold han kjenner til (§ 3-7).

For det andre var arbeidene som var omtalt som oppgraderinger, dårligere enn det kjøperne hadde grunn til å forvente. Når salgsoppgaven beskriver noe som nytt eller rehabilitert, kan kjøper legge det til grunn (§ 3-2).

For det tredje førte ikke selskapets innvending om at kjøperne hadde klaget for sent, frem.

Likevel ble det bare delvis medhold. Sakkyndige på hver side var svært uenige om hvor store feilene var og hva utbedringen ville koste. Nemnda behandler sakene skriftlig og kan ikke prøve bevisene like grundig som en domstol. Den ville derfor ikke fastsette beløpet. Nemnda pekte i stedet på det siste pristilbudet fra et av firmaene som et rimelig utgangspunkt for videre forhandlinger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser to ting. Risikoopplysninger i salgsoppgaven stopper ikke et krav når feilen er større enn det som ble beskrevet, eller når selger visste mer enn han skrev. Og i store saker med mange feil kan du vinne på at det foreligger en mangel, men likevel stå uten et fastsatt beløp. Da må beløpet forhandles eller avgjøres i retten.

Jo tydeligere du dokumenterer hver feil for seg, med egen kostnad, desto lettere er det å få et beløp fastsatt.

Kort oppsummert

• Skjeggkre, fukt i kjelleren, dårlig terrasse og feil på el-anlegget i en tomannsbolig fra 1974.
• Nemnda mente det var mangler, og at selger måtte ha kjent til skjeggkreet.
• Kjøperne fikk delvis medhold. Nemnda fastsatte ikke beløpet fordi de sakkyndige var for uenige.