Rørlekkasje og råte i småbruk fra 1900: ikke medhold (FinKN 2024-893)

Hva saken gjaldt

Boligen var et eldre småbruk, oppført i 1900, som ble solgt for 2 725 000 kroner i 2023. Opprinnelig byggeår var ukjent, men boligen var flyttet til dagens adresse. Salgsoppgaven omtalte boligen som eldre og som normal standard etter byggeår. Mange deler var skiftet, blant annet vinduer, tak og kledning.

Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjon, krypkjeller, avløpsrør og drenering TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste om råte i kledning, manglende fuktsperre i krypkjelleren og at dreneringen trolig ikke fungerte. Badet fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og rapporten sa at det måtte totalrenoveres, med anslag fra 100 000 til 300 000 kroner. Vannledningene fikk TG 1 (ingen eller bare små avvik). Selger hadde også svart «ja» på spørsmål om fukt i kjelleren.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen vanndrypp i krypkjelleren. En rapport viste hull i et kobberrør, forårsaket av korrosjon og alder. Lekkasjen hadde pågått en stund og hadde ført til soppdannelse og skader på bad, stue og en bærebjelke.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 345 438 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kjøperen mente boligen var i dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, siden vannledningene hadde fått TG 1 og ingen kunne forvente rørbrudd med slike skader. Kjøperen mente også at selgerens takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, blant annet fordi det ikke var tatt hull i badets vegger for å undersøke konstruksjonen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, viste til boligens alder og de mange risikoopplysningene. Det mente boligen var slik kjøperen kunne vente, og at det ikke var gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting veide tyngst.

For det første alderen. En bolig fra 1900 er bygget etter en annen byggeskikk, og det er påregnelig at slitasje gir behov for utbedringer. Skaderapporten pekte selv på alder og slitasje som årsak.

For det andre risikoopplysningene. Selv om det kunne virke påfallende at vannledningene hadde TG 1, var det gitt mange varsler om fukt, jordkjeller, råte og et bad som måtte totalrenoveres. Nemnda mente derfor at kjøperen måtte regne med å skifte bad og veggkonstruksjon.

For det tredje selgerens og takstmannens kunnskap. Nemnda så ingen klare bevis for at selger kjente til råteskadene. Loven krever dessuten at en manglende opplysning må ha påvirket kjøpet. Kjøperen var allerede forespeilet at badet måtte skiftes, og nemnda mente derfor at opplysningen om lekkasjen neppe ville påvirket kjøpet. Om hullene i badets vegger fant nemnda at regelverket tillater å la være når det ikke er praktisk mulig. Nemnda kunne vanskelig overprøve takstmannens vurdering av at det gjaldt her.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lav tilstandsgrad på ett bygningsdel ikke alltid hjelper når resten av rapporten advarer om fukt og alder. Jo eldre boligen er, og jo flere risikoopplysninger som er gitt, desto mer må kjøperen regne med. Skader som skyldes alminnelig slitasje og alder, gir sjelden krav.

Saken viser også at nemnda behandler sakene skriftlig og kan ha vanskelig for å overprøve en takstmanns skjønn om hva som var praktisk mulig å undersøke.

Kort oppsummert

• Rørlekkasje og råteskader i et småbruk fra 1900 ga kjøperen ikke medhold.
• Nemnda la vekt på boligens alder og de mange risikoopplysningene om fukt og bad.
• Det var ikke bevist at selger kjente til skadene, og opplysningene ville neppe endret kjøpet.