Bolig under oppussing: drenering og himlinger, delvis medhold (FinKN 2026-189)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1932 i Rogaland med to leiligheter, senere påbygd og under oppussing. Den ble solgt for 5,7 millioner kroner i mars 2024. Salgsoppgaven sa at oppussingen var påbegynt, men at arbeid gjensto. Tilstandsrapporten mente at standarden var bedre enn alderen skulle tilsi, men sa at det måtte påregnes renovering på sikt. Mange bygningsdeler fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og hvert punkt hadde et kostnadsestimat, for eksempel 100 000 til 300 000 kroner for drenering.

Selger, som hadde eid boligen siden 2019, skrev i egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) at kjøperen måtte være klar over at det ventet renoveringsarbeid. Selger hadde flyttet til utlandet og ga ingen forklaring i saken.

Etter overtakelsen fikk kjøperen rapporter som pekte på langt større problemer: fukt og feil dreneringsløsning rundt et tilbygg fra 1957, muggsopp i skråtakene, råte under balkongen, skjeve gulv, dyrere vinduer enn regnet, feil ved pipeløpet og manglende fall og membran på badet i andre etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 2 432 354 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), det vil si beløpet som oversteg kostnadsestimatene i tilstandsrapporten, pluss sakkyndigutgifter og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at estimatene var altfor lave, at tilbygget var svært nedtonet i salgsoppgaven, og at det ikke var påregnelig å måtte rive noe som nylig var pusset opp.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at saken var for omfattende for skriftlig behandling og burde avvises. Ellers viste selskapet til at estimatene bare var anslag, at kjøperen måtte regne med feil i en bolig under oppussing, og at det ved en eventuell utmåling måtte gjøres et betydelig fradrag for standardheving (at kjøperen får noe nyere enn før).

Hva nemnda la vekt på

Nemnda behandlet saken, men bemerket at muntlig bevisføring ville belyst den bedre.

For det første tilbygget og dreneringen. Nemnda mente at dette var en mangel etter § 3-2, som handler om at boligen skal være slik kjøperen med rimelighet kan forvente. Kostnadene lå langt over det takstmannen hadde anslått.

For det andre himlingene i skråtakene. Selger hadde selv utført oppussingsarbeid med feil oppbygging, som ga større skadepotensiale enn det rapporten beskrev. Kjøperen kunne vente at det som allerede var gjort, var gjort forsvarlig, selv om boligen var solgt under oppussing. Det samme gjaldt luftingen under balkongen og membranen på badet, som var opplyst som nytt og utført av faglærte og hadde TG 1.

For det tredje det som ikke førte frem: skjeve gulv, innvendige vegger, pipe og selve taket. Der var det gitt negative opplysninger og høye estimater, og kjøperen måtte ta høyde for at kostnadene kunne overstige dem. Om vinduene delte nemnda seg. Flertallet mente at ett pristilbud ikke viste at kostnaden var så høy, mens mindretallet ville gi 50 000 kroner.

For det fjerde beløpet (§ 4-12). Flertallet fastsatte 800 000 kroner for tilbygg og drenering, 100 000 kroner for badet og 150 000 kroner for himlingene, til sammen 1 050 000 kroner før fradrag for egenandelen. Fradraget for det som var opplyst og påregnelig, ble trukket fra, men det ble ikke gjort stort fradrag for standardheving på dreneringen. Utgifter til takst ble ikke tilkjent, fordi kjøperen hadde boligkjøperforsikring som normalt dekker dem.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at å kjøpe en bolig under oppussing ikke betyr at du må godta alt. Det som selger allerede har gjort, kan du forvente er gjort forsvarlig, med mindre noe annet er opplyst.

Den viser også at kostnadsestimatene i en tilstandsrapport er anslag. Et estimat på «over 300 000» betyr at kostnaden kan bli høyere, og du må regne med noe slingringsmonn. Først når avviket blir stort og upåregnelig, gir det grunnlag for prisavslag.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1932 ble solgt under oppussing, med mange høye avvik og kostnadsestimater i tilstandsrapporten.
• Tilbygg og drenering, feil oppbygde himlinger og membran på badet var mangler, mens gulv, vegger, pipe og selve taket ikke var det.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 1 050 000 kroner, under dissens om vinduene.