Skjeve gulv, terrasse og fukt bak kledning: delvis medhold (FinKN 2024-993)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus i Troms, oppført i 2009 eller 2010, og solgt for 6,2 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 21. oktober 2022, og kjøperen overtok i januar 2023. Salgsoppgaven beskrev en moderne og stilfull familiebolig med gjennomgående god standard og lav slitasje. Tilstandsrapporten ga bygningsdelene i hovedsak TG 1 (ingen avvik), også badet, der takstmannen skrev at det var tilstrekkelig fall til sluk. Terrassen fra 2019 fikk også TG 1.

I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om feil ved våtrom og om skjeve gulv. Selger opplyste at verandadekket og gelenderet var skiftet av ufaglært, som egeninnsats.

Etter overtakelsen fant kjøperen skjeve gulv, svakt fall i dusjsonen, vann bak kledningen, feil ved terrassekonstruksjonen og manglende tetting rundt vinduene. Kjøperens takstmann målte en høydeforskjell på 22 millimeter på gulvet i stue og kjøkken, og fall i dusjen på 1 til 75, der forskriften krever 1 til 50.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 157 828 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake): 473 763 kroner for badet, 244 380 kroner for gulvene og 439 685 kroner for utvendige arbeider. I tillegg krevde kjøperen 113 250 kroner i takstutgifter, 86 109 kroner i juridiske utgifter, 25 000 kroner i tapt husleie og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente at forholdene ikke var upåregnelige, at det ikke var gitt uriktige opplysninger, og at avvikene ikke var dokumentert i det omfanget kjøperen mente. Selskapets egen takstmann pekte på at de fleste bygg får litt skjeve gulv, og at det var mulig å utbedre badet billig.

Hva nemnda la vekt på

For det første gulvene og de utvendige forholdene. Nemnda mente at kjøperen hadde krav etter § 3-2, som handler om at boligen skal være i den stand kjøperen med rimelighet kan forvente. Salgsoppgaven og TG 1 ga inntrykk av en bolig uten slike feil. Dette gjaldt skjeve gulv, terrassetaket, tetting rundt vinduer og vann bak kledningen. Vannbordene over vinduer og dører ble ikke regnet som en mangel.

For det andre badet. Her fikk kjøperen ikke medhold. Badet hadde to sluker, og vannet som rant ut av dusjen, rant videre til sluken utenfor. Nemnda så på problemet som relativt begrenset og mente det kunne løses med enkle tiltak, for eksempel en høyere list. Takstmannen hadde derfor ikke gitt uriktige opplysninger. Det var heller ingen mangel etter § 3-2.

For det tredje beløpet. Nemnda la de rimeligste forsvarlige estimatene til grunn (§ 4-12): 100 559 kroner for gulvene og 105 843 kroner for terrassen. De øvrige forholdene ble fastsatt skjønnsmessig, siden kjøperen ikke hadde spesifisert dem hver for seg. Det ble trukket fra for standardheving (at kjøperen får noe nyere enn før) og for at selger hadde opplyst om egeninnsats på terrassen. Etter fradrag for egenandelen på 10 000 kroner ble prisavslaget, inkludert takstutgifter, 375 000 kroner.

Dissensen gjaldt juridiske utgifter. Flertallet tilkjente 75 000 kroner, mens mindretallet mente at selskapet ikke hadde opptrådt faglig uforsvarlig og ikke skulle svare. Kravet om erstatningsbolig og tapt husleie ble ikke tatt til følge, fordi kjøperen ikke hadde vist at hun ikke kunne bo i boligen under arbeidene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en høy tilstandsgrad og en beskrivelse som «god standard» kan gi kjøperen en berettiget forventning. Gulv, terrasse og tetting som ikke holder mål, kan da gi prisavslag også i en bolig som ikke er gammel.

Den viser også at nemnda skiller mellom en feil som gir skade eller utbedringsbehov, og en ulempe som kan løses enkelt. Og at kravet blir lavere hvis du ikke spesifiserer hvert forhold for seg med et eget beløp.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv, terrassetaket, tetting ved vinduer og vann bak kledning var mangler i et rekkehus fra 2009.
• Fallet i dusjen var en liten ulempe og ga ikke krav.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 375 000 kroner, under dissens om juridiske utgifter.