Fuktinnsig ved pipe: reklamert for sent, ikke medhold (FinKN 2025-91)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Østlandet, oppført i 2008 og solgt for 4,3 millioner kroner ved kontrakt datert 2.9.23. Kjøperen overtok 15.9.23. Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp og beslag, veggkonstruksjoner, takkonstruksjon, innvendige overflater og ildsted TG 1 (ingen avvik). Selgeren hadde opplyst i egenerklæringen at det ikke var kjent fuktinnsig i kjeller, men at det var mellomrom i takpapp på en terrasse over carport, tettet med asfaltlim.

Kjøperen forklarte at det ble oppdaget litt fukt ved gulvet rundt pipa omtrent i november eller desember 2023. Fukten ble tørket opp. Da den kom tilbake i februar eller mars 2024, hentet kjøperen inn en takstmann 22.2.24. Skaderapporten er datert 7.3.24 og viste fuktmerker i parketten og muggsopp under brannplaten ved vedovnen. Da takstein ble fjernet, viste det seg at omrammingen rundt pipa ikke lå under undertaket. Nedbør ble dermed ikke ledet bort. Fuktinnholdet i toppsvill og bunnsvill var 51,7 og 71,2 vekt%, mens treverk er mettet ved 26 vekt%. Kjøperen reklamerte 8.3.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 183 910 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende kostnadsanslaget i skaderapporten, og 89 600 kroner i sakskostnader. Kjøperen mente at fuktinnsiget var en mangel etter §§ 3-1 og 3-2, siden boligen var relativt ny og tilstandsrapporten var positiv. Kjøperen mente også at reklamasjonsfristen var overholdt, fordi de første symptomene ikke ga grunn til å reagere, gitt den positive beskrivelsen av boligen.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at kjøperen hadde ventet for lenge fra fukten først ble oppdaget til reklamasjonen ble sendt.

Hva nemnda la vekt på

Etter § 4-19 mister kjøperen retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke reklameres innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde oppdaget feilen. Fristen begynner å løpe når det fremstår som en realistisk mulighet at selgeren er ansvarlig. Nemnda sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og la vekt på fire forhold.

For det første når fukten ble oppdaget. Kjøperen hadde selv forklart at fukt ble oppdaget i november eller desember 2023, og skaderapporten oppga november 2023 som skadedato. Fristen startet dermed senest ved månedsskiftet mellom november og desember 2023.

For det andre kjøperens forventninger. Boligen var relativt ny, og mange bygningsdeler hadde TG 1. Det ga kjøperen en rimelig forventning om at huset var fuktsikkert. Når det likevel kom fukt kort tid etter overtakelsen, ga det en klar oppfordring til å melde fra og undersøke videre. En positiv tilstandsrapport er en grunn til å reagere, ikke til å vente.

For det tredje at fuktinnsiget ikke var lite. Bilder av soppdannelser under brannplaten tydet på at fukten hadde pågått en tid. At omfanget ble kjent senere, endret ikke utgangspunktet.

For det fjerde tremånedersregelen. Nemnda viser til fast praksis, med utgangspunkt i en høyesterettsdom, der reklamasjoner som kom noen få dager etter tre måneder ble ansett som for sene. Reklamasjonen 8.3.24 kom for sent. Nemnda fant heller ikke at kjøperens forklaringer om at fukten kunne være sølt vann eller kondens flyttet fristens start, og det var ikke holdepunkter for at § 4-19 tredje ledd kom til anvendelse. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at fristen for å reklamere kan begynne å løpe ved de første tegnene på fukt, ikke først når du har en rapport. Du trenger ikke vite årsaken eller omfanget for at fristen skal starte.

Et positivt inntrykk fra tilstandsrapporten gjør ikke at du kan vente. Tvert imot betyr det at fukt i en bolig som ble beskrevet som fin, er noe du må reagere raskt på. Lengre tid enn omtrent tre måneder fra du oppdaget symptomene, er etter nemndas praksis risikabelt.

Det gjør at en kjøper som taper på fristen aldri får vurdert selve mangelen, selv om skaden er reell.

Kort oppsummert

• Fuktinnsig rundt pipa i et rekkehus fra 2008 ble først oppdaget i november eller desember 2023, og reklamert 8.3.24.
• Nemnda mente at fristen startet ved første oppdagelse, og at reklamasjonen kom for sent.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 183 910 kroner.