Setningsskader i tomannsbolig fra 2007: delvis medhold (FinKN 2026-828)

Hva saken gjaldt

Boligen var en del av en tomannsbolig fra 2007, solgt for 3,4 millioner kroner ved kontrakt signert 10.9.24. Den ble markedsført som en flott tomannsbolig med god planløsning. Tilstandsrapporten beskrev gjennomgående god standard og god vedlikehold. Veggkonstruksjon, gulv mot grunn og en rekke andre bygningsdeler fikk TG 1 (ingen avvik av betydning). Punktet om andre utvendige forhold fikk TG IU (ikke undersøkt), fordi grunnmur, drenering og andre tomteforhold hører under sameiet og ikke ble vurdert. Selger hadde svart nei på spørsmål om kjennskap til setningsskader eller sprekker.

Kjøperen overtok 27.9.24 og reklamerte (meldte om mangel) 6.11.24. Kjøperen hadde funnet sprekker i ringmuren og skjevheter i både gulv og vegger. En takstmann på kjøperens side mente fundamentet var seget, trolig på grunn av feil i grunnarbeidet, og at ringmuren neppe ville sige mer etter 18 år. Han målte at ringmuren hadde seget 8-10 mm i forhold til gulvflaten.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 555 798 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen blir betalt tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Beløpet var et pristilbud fra et byggefirma for å rette opp veggene innvendig og utvendig. Kjøperen mente at setningsskadene var upåregnelige ut fra opplysningene som ble gitt, og at selgers takstmann burde ha oppdaget dem.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selskapet mente at avvikene bare var kosmetiske og ikke hadde betydning for boligens verdi eller bruk, og at det var uklart hvorfor så store kostnader var nødvendige. Selgerens takstmann pekte på at de mindre nivåforskjellene ikke var avvik etter standarden, og at kjøperen kunne ha innhentet mer informasjon fra sameiet.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). To forhold avgjorde.

For det første var det en mangel etter § 3-2. Salgsdokumentene ga ingen risikoopplysninger som tilsa at tidligere setningsskader var noe kjøperen måtte regne med. Selskapet kom heller ikke med noe etter sekretariatets vurdering som endret bildet.

For det andre gjaldt utmålingen av prisavslaget. Utgangspunktet er at den rimeligste forsvarlige utbedringen legges til grunn, og at kjøperen må bevise hvor stort kravet er. Sekretariatet var i sterk tvil om at de store byggearbeidene var nødvendige, og tok ikke stilling til beløpet fordi saken behandles skriftlig, uten befaring eller avhør av sakkyndige. Etter sekretariatets vurdering la kjøperen frem en ny uttalelse fra byggefirmaet, som forklarte hvorfor metoden var den rimeligste forsvarlige og hvorfor utbedringen var nødvendig. Selskapet svarte ikke på den. Nemnda mente da at kjøperen hadde sannsynliggjort kostnadene.

Nemnda trakk likevel fra noe for standardheving eller forlenget levetid, fordi kjøperen får nye materialer og komponenter. Prisavslaget ble satt til 400 000 kroner, etter fradrag for egenandelen, med forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en del av boligen som ikke er tilstandsvurdert, for eksempel grunn og drenering under sameiets ansvar, ikke uten videre gjør at setningsskader er noe du må regne med. Det avgjørende er hva som faktisk ble opplyst.

Den viser også hvor mye dokumentasjonen betyr for beløpet. Da bare det første kravet lå på bordet, ville ikke sekretariatet ta stilling til beløpet. Med en oppdatert uttalelse som forklarte hvorfor utbedringen var nødvendig og rimeligst, og uten svar fra selskapet, kunne nemnda tilkjenne et stort beløp. Selv da ble det gjort fradrag for at kjøperen får nye materialer.

Kort oppsummert

• Eldre setningsskader med sprekker i ringmur og skjeve vegger i en tomannsbolig fra 2007.
• Nemnda mente at det var en mangel, siden ingen risikoopplysninger varslet om setningsskader.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 400 000 kroner i prisavslag mot 555 798 kroner, etter fradrag for standardheving.