Lekkasje fra takvindu i rekkehus fra 2000: ikke medhold (FinKN 2025-245)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Vestlandet fra 2000, solgt for 3,8 millioner kroner. Rekkehuset var en del av et sameie med ti enheter. Tilstandsrapporten ga takvinduene TG 2 (vesentlige avvik). Rapporten sa at vinduene hadde passert halvparten av forventet levetid, at det var større risiko for punktering av glass fordi de var skråstilt med høy fuktbelastning, og at det var skjolder i rammen på soveromsvinduet. Det var ikke gjort arbeid på vinduene siden byggeåret. I egenerklæringen hadde selger svart nei på om han kjente til lekkasjer i taket eller fasaden.

Kort tid etter overtakelsen, i november 2022, oppdaget kjøper lekkasje fra ett av takvinduene under stort nedbør. Det kom vann i en loftstue og i stuen i første etasje.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 36 828 kroner, som var kostnaden for nytt takvindu. I tillegg krevde kjøper erstatning på 29 505 kroner for tapt arbeidsinntekt, strøm til en leiebolig og ekstra leiekostnader, og forsinkelsesrente. Kjøper mente at lekkasjen ikke var påregnelig ut fra salgsdokumentene, at lekkasjepunktet lå på taket rundt vinduet og ikke i selve vinduet, og at både selger og takstmann hadde gitt for dårlig informasjon.

Selskapet, som hadde forsikringen, avviste kravet. Det mente at forholdet var påregnelig etter risikoopplysningene, og at ingen hadde holdt tilbake informasjon. Selger hadde hele tiden sagt at han ikke kjente til noen lekkasje.

Hva nemnda la vekt på

Kjøper fikk ikke medhold. Selskapet vant frem, både hos sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og hos nemnda. Nemnda gikk gjennom tre spørsmål.

Først opplysningssvikt. Kjøper måtte sannsynliggjøre at selger eller takstmannen hadde gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger, eller kjente til lekkasjen. Selger hadde sagt at han ikke visste om den. At kjøper oppdaget lekkasjen kort tid etter overtakelsen, var ikke nok til å si at selger snakket usant. Takstmannen hadde oppfylt kravene i forskriften til avhendingslova (§ 2-12). Tilstandsrapporten var laget omtrent seks måneder før lekkasjen ble oppdaget, og det var uklart hvordan taket så ut på befaringen.

Deretter om vinduet var en mangel etter § 3-2, altså om tilstanden avvek fra det kjøper med rimelighet kunne vente. Vinduene var fra byggeåret og over 20 år gamle, og rapporten hadde advart tydelig om alder og fuktbelastning. Kjøpers påstand om at lekkasjen kom fra taket og ikke fra vinduet, var ikke dokumentert. Befaringsrapporten pekte på vinduet og tettingen rundt det. Den sa også at lekkasjen skyldtes slitasje og elde og kom ved mye nedbør, og det var ikke funnet fukt i gulvbelegget. Det tydet ikke på en lekkasje som pågikk før overtakelsen.

Nemnda var noe i tvil, men mente etter en helhetsvurdering at det ikke var en mangel. Nemnda så også de to videoene kjøper hadde sendt inn, uten at det endret synet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser hvor mye en advarsel i tilstandsrapporten betyr. Når rapporten gir TG 2 og forteller at en bygningsdel er gammel og utsatt, er det vanskelig å hevde at en lekkasje fra akkurat den delen er upåregnelig.

Den viser også at kjøper har bevisbyrden. Når en fagrapport peker på slitasje og elde, og du mener årsaken er en annen, må du dokumentere det. En lekkasje kort tid etter overtakelsen er ikke i seg selv bevis for at selger visste om den.

Kort oppsummert

• Et takvindu fra 2000 lekket under kraftig nedbør noen måneder etter overtakelsen.
• Rapporten hadde advart om alder og fuktbelastning, og befaringsrapporten pekte på slitasje og elde.
• Kjøper fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale kravet på 36 828 kroner.