Økte kommunale avgifter etter arealfeil: ikke medhold (FinKN 2024-1054)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig sentralt på Østlandet, oppført i 1923 og solgt for 23 050 000 kroner. Salgsoppgaven opplyste at de kommunale avgiftene var 19 426 kroner for 2023. Det stemte for det tidspunktet.

Noe tid etter overtakelsen fikk kjøperen et vedtak fra kommunens vann- og avløpsetat. Etaten hadde endret arealet som gebyret beregnes ut fra, fra 144 kvadratmeter til 231 kvadratmeter. Grunnlaget var oppdaterte opplysninger i matrikkelen (det offisielle registeret over fast eiendom). Det førte til at årsgebyret for 2024 økte med omtrent 7 000 kroner. Partene var enige om beløpet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 111 520 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kravet bygde på at arealet hadde vært feil i kommunens system, og at denne feilen kom i tillegg til de vanlige prisøkningene. Kjøperen mente at selger kunne ha oppnådd en høyere pris fordi avgiftene virket lavere, og at selger derfor måtte bære risikoen.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at det ikke forelå noen mangel. Det viste til at kommunens vedtak kom etter at risikoen for boligen var gått over til kjøperen (risikoens overgang, § 2-4), slik at kjøperen selv måtte bære følgene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig og ga selskapet medhold, men sa at vurderingen var vanskelig og at den kom til resultatet under noe tvil. Nemnda tok ikke stilling til spørsmålet om risikoens overgang. Den fant uansett ingen mangel. Tre ting veide tyngst.

For det første hadde selger gitt riktige og fullstendige opplysninger om avgiftene slik de var ved salget. Verken selger eller megler kjente til at grunnlaget for beregningen var feil, og det var ikke holdepunkter for at selger kunne klandres.

For det andre er det påregnelig at kommunale avgifter justeres hvert år. Nemnda mente at en økning som ikke er ubetydelig, likevel ikke var upåregnelig, særlig når boligen har en høy pris. Dette er også grunnen til at nemnda ikke fant at kravet om at opplysningene måtte ha virket inn på avtalen, var oppfylt (§ 3-7 og § 3-8).

For det tredje boligens alder. Kommunen forklarte selv at areal for eldre bebyggelse kan ha vært ufullstendig registrert, og at opplysninger som ble registrert før matrikkelen ble innført i 2009, kan være feil eller mangelfulle. En bolig fra 1923 hører til de eldre. Kjøperen kunne dermed forvente en viss usikkerhet om at alt i offentlige registre var riktig. Nemnda pekte på at denne saken skilte seg fra en annen sak om feil registrering i grunnboken.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en riktig opplysning om kommunale avgifter ved salget ikke er en garanti for at avgiftene blir de samme i årene etter. Særlig i eldre boliger kan arealet i kommunens og matrikkelens registre være ufullstendig, og en retting kan gi høyere gebyr.

Kjøperen kan forvente at selger gir korrekte opplysninger, men ikke at hvert tall i offentlige registre stemmer. Sammenhengen mellom økning og boligens pris veier også med.

Kort oppsummert

• Kommunen rettet arealet fra 144 til 231 kvadratmeter, og årsgebyret økte med omtrent 7 000 kroner. Kjøperen krevde 111 520 kroner.
• Selger hadde gitt riktige opplysninger, og nemnda mente økningen var påregnelig for en gammel og dyr bolig.
• Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.