Dobbeltsalg dekkes ikke av boligselgerforsikring: ikke medhold (FinKN 2026-592)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en selger som hadde tegnet boligselgerforsikring (en forsikring som dekker selgers ansvar for mangler ved boligen etter salget). Forsikringen ble tegnet i forbindelse med at selger solgte boligen til en kjøper som i saken kalles A.

Før det hadde selger imidlertid godtatt et bud på boligen fra et selskap, som her kalles B. Budet var på 2,45 millioner kroner og ble akseptert 17.11.23. Det finnes en usignert kjøpekontrakt datert 21.11.23, der overtakelse var avtalt til 27.11.23. Forsikringsbeviset er datert 28.11.2023.

Selger solgte deretter boligen videre til A, som overtok boligen 8. desember. Selger fikk et varsel om erstatningskrav fra B den 15.12.23. Selskapet mente at det allerede var inngått en bindende avtale, og at videresalget var i strid med den. B tok senere ut forliksklage, og fikk medhold i forliksrådet.

Hva selger krevde, og hva selskapet mente

Selger kalles her sikrede. Sikrede mente at B var den som hadde trukket seg fra avtalen, fordi B ikke ville signere kjøpekontrakten. Selger mente likevel at forsikringen måtte dekke kravet fra B. Forsikringen bør ikke være begrenset til salg til en bestemt kjøper, og selskapet er nærmest til å bære risikoen. Selger pekte også på at samme forsikring kunne vært tegnet hvis salget til B hadde blitt gjennomført.

Selskapet avviste kravet. Det viste til at forsikringen bare dekker salget til A. Selskapet er ikke part i forholdet mellom selger og B, og dekker derfor ikke kravet fra B.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold på delegert myndighet. Det viste til at forsikringen dekker selgers ansvar for mangler, ikke erstatning etter dobbeltsalg.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på to ting.

For det første at forsikringen ble tegnet i forbindelse med salget til A. Den dekker bare mangelskrav som fremsettes av de kjøperne.

For det andre at A ikke hadde fremsatt noe mangelskrav. Tvisten var med B, som mente at selger hadde gått fra en avtale om å selge samme bolig til dem. En slik tvist er ikke dekket av forsikringen.

Nemnda var derfor enig med sekretariatet i at selgers krav ikke kunne føre frem. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligselgerforsikring har et snevert område. Den knytter seg til selgers ansvar for mangler overfor kjøperen den er tegnet for. Den dekker ikke alle krav som oppstår i forbindelse med et boligsalg.

Tidsrekkefølgen hadde betydning. Avtalen med B var inngått før forsikringen ble tegnet, og forsikringen ble tegnet for et helt annet salg. Nemnda gikk ikke inn på om B faktisk hadde en bindende avtale, fordi spørsmålet i saken var om forsikringen dekker kravet, ikke om kravet fra B er berettiget.

Selger som står med et krav om erstatning etter dobbeltsalg, kan altså ikke uten videre regne med at forsikringen dekker det. Forsikringsbeviset beskriver hva som omfattes.

Kort oppsummert

• En bolig ble solgt til A etter at et bud fra B var akseptert, og B krevde erstatning fra selger.
• Selger krevde dekning fra forsikringen, som er tegnet for salget til A.
• Selger fikk ikke medhold: forsikringen dekker bare mangelskrav fra kjøperne den ble tegnet for.