Vanntrykk, avløp og gulv i enebolig fra 1948: delvis medhold (FinKN 2026-558)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nord-Norge fra 1948, solgt for 5,53 millioner kroner ved kjøpekontrakt i mai 2024. Salgsoppgaven beskrev den som betydelig oppusset og oppgradert, hovedsakelig i perioden 1998-2009. Tilstandsrapporten sa at boligen hadde normal standard, men at den på grunn av alderen hadde noe vedlikeholdsbehov, og at noe oppgradering og vedlikehold måtte påregnes.

Etter overtakelsen reklamerte (varslet om mangler) kjøperen på fem forhold: dårlig vanntrykk, lukt og klukking på badet i andre etasje, svikt i to soveromsgulv, hull i et avløpsrør i kjelleren og sprekk i ovnstein i en vedovn.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. For vanntrykket og klukkingen var beløpet ikke oppgitt. For gulvene var kravet 70 659 kroner, for avløpsrøret 47 032 kroner og for ovnsteinen 8 156 kroner.

Selskapet var Fremtind, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger). Det avviste mangel ved vanntrykk og klukking. På vanntrykket viste selskapet til at kjøperen kjente til problemet (§ 3-10). Selskapet erkjente ansvar for gulv, avløpsrør og ovnstein, men mente kjøperen måtte trekkes for at gamle deler ble erstattet med nye.

Om vanntrykket sa selger at problemet var vist frem på visning og ved overtakelsen. Megleren husket å ha nevnt at selger hadde opplevd noe dårlig trykk på badet i underetasjen. Kjøperen mente at dette bare var fortalt om én tappeenhet, ikke at det gjaldt hele boligen. Rapportene viste svært lite vann inn i huset. Årsaken var ikke funnet, og anslagene for utbedring lå fra 15 000 til 450 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Nemnda sluttet seg til denne vurderingen. Resultatet for hvert forhold var slik.

Vanntrykket ble under tvil regnet som en mangel etter § 3-7, fordi selger hadde gitt for lite informasjon om omfanget. Det ble ikke satt noe beløp, siden årsaken og kostnaden ikke var avklart.

Lukt og klukking ble ikke ansett som en mangel. Lukt er subjektivt, og det var ikke dokumentert noe omfang av betydning.

For gulvene ble selskapets utmåling lagt til grunn, med et prisavslag på 35 000 kroner. For ovnsteinen ble prisavslaget satt lavere enn kravet på 8 156 kroner. Begge forholdene var altså mangler, men kjøperen fikk ikke fullt ut det som var krevd. For avløpsrøret fikk kjøperen full dekning av utbedringskostnaden, altså 47 032 kroner. Fra beløpene trekkes egenandelen på 10 000 kroner (§ 3-1), hvis den ikke allerede er trukket.

Det kom ingen merknader fra partene til sekretariatets vurdering. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at én reklamasjon kan få ulikt utfall for hvert enkelt forhold. Nemnda vurderer dem hver for seg.

Når selger har fortalt om et problem, men gjort det mindre enn det er, kan opplysningen likevel regnes som mangelfull. Tilsvarende er en ufullstendig forklaring om omfanget ikke det samme som at kjøperen visste alt.

Utmålingen av prisavslaget er en egen del av vurderingen. Selv når det er en mangel, kan beløpet bli lavere enn utbedringskostnaden, fordi gamle deler som blir byttet ut, kan gi et fradrag. Og når årsaken til et problem er uklar, kan nemnda la beløpet stå åpent.

Kort oppsummert

• Fem forhold i en enebolig fra 1948: vanntrykk, klukking og lukt, soveromsgulv, avløpsrør og ovnstein.
• Vanntrykk og avløpsrør ble mangler, mens klukking og lukt ikke ble det. Gulv og ovnstein ble mangler med lavere avslag enn kjøperen krevde.
• Kjøperen fikk delvis medhold.