Lekkasje fra oppvaskmaskin i enebolig fra 1975: ikke medhold (FinKN 2025-621)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med kjeller og første etasje, bygget i 1975 og solgt for 2,4 millioner kroner. Selgeren hadde ikke bodd der selv. Tilstandsrapporten beskrev boligen som å ha bra standard, men med behov for en del oppgraderinger. Hele kjelleren måtte totalrenoveres. Overflater, gulv mot grunn, rom under terreng og vaskerommet i kjelleren fikk alle TG 3 (den svakeste tilstandsgraden, med stort avvik og behov for tiltak). Kjøkkenet fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Det var også opplyst om nytt laminatgulv i 2023 på de tørre rommene i første etasje.

Kort tid etter overtakelsen begynte det å dryppe fra himlingen på vaskerommet. Kjøperen byttet den gamle oppvaskmaskinen og fant fuktighet under den. En takstmann mente at en drypplekkasje hadde pågått over flere år. Han mente også at skaden trolig hadde vært synlig da kjøkkengulvet ble lagt om rett før overtakelsen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 87 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at tilstandsrapporten ga et for pent bilde, at selgeren måtte ha kjent til forholdet, og at lekkasjen var lett å oppdage da gulvet ble lagt.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Det viste til selgerens forklaring om at hun ikke hadde sett fukt og ikke hadde brukt oppvaskmaskinen. Det pekte også på at boligen hadde stått ubebodd i flere år, og på de mange risikoopplysningene i salgsdokumentene. Selskapet mente dessuten at kjøperen hadde tatt fra selgeren muligheten til å utbedre selv, fordi deler av arbeidet var gjort før reklamasjonen.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til vurderingen fra sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting var avgjørende.

For det første var det gitt mange konkrete risikoopplysninger (opplysninger om svakheter som kjøperen selv bærer risikoen for). Fukt og råte i kjelleren var beskrevet, og vaskerommet var uttrykkelig omtalt som et rom som måtte totalrenoveres. Kjøperen måtte derfor regne med et større oppgraderingsbehov.

For det andre gjaldt utbedringskostnadene i hovedsak vaskerommet og underetasjen, som allerede hadde TG 3. Nemnda mente at kjøperen uansett måtte forvente utbedring til omtrent de kostnadene som ble krevd. Nemnda gikk derfor ikke nærmere inn på om lekkasjen kunne knyttes til selgeren.

For det tredje ble det ikke funnet feil ved det nye gulvet på kjøkkenet. Kjøperen må også selv dekke de første 10 000 kronene av en mangel etter avhendingslova § 3-1. Nemnda fant heller ikke mangel på noe annet grunnlag, og avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skade i et område som allerede er beskrevet som dårlig, sjelden gir grunnlag for prisavslag. Når tilstandsrapporten sier at et rom må totalrenoveres, regner nemnda med at kjøperen har priset inn store utgifter. Det hjelper lite at selve årsaken, her en gammel oppvaskmaskin, ikke var nevnt.

Et eldre hus med flere rom i TG 3 gir kjøperen et svakere utgangspunkt enn et hus der de samme bygningsdelene er vurdert som gode. Saken viser også at en lav kostnad kan bli spist opp av egenandelen på 10 000 kroner og av det kjøperen uansett måtte forvente.

Kort oppsummert

• En lekkasje fra en gammel oppvaskmaskin hadde skadet himling og vegg i vaskerommet i kjelleren i en enebolig fra 1975.
• Kjøperen krevde 87 500 kroner i prisavslag, men vaskerommet og kjelleren var allerede beskrevet som TG 3 og med behov for stor oppgradering.
• Nemnda ga selskapet medhold: det forelå ingen mangel, og kjøperen nådde ikke frem.