Brønnen var en bekk i bolig fra 1936: delvis medhold (FinKN 2026-826)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1936, solgt for 1,4 millioner kroner. Den ble solgt som en eldre bolig med behov for oppgradering, og tilstandsrapporten ga de fleste bygningsdelene TG 2 og TG 3 (avvik som kan kreve tiltak, og kraftigere avvik). Salgsoppgaven opplyste om privat vanntilførsel fra brønn, og det ble gjentatt i tilstandsrapporten. Andre steder i rapporten ble vannledningen beskrevet som plastrør fra privat brønn eller bekk, og det ble opplyst at det ikke fantes dokumentasjon på vannkvaliteten.

Kjøper fikk dårlig vanntrykk allerede første dag. Selgeren beskrev hvor brønnen skulle ligge, men kjøper fant ingen. Det kjøper til slutt fant, var en treplate over en bekk. Etter få dager kom det ikke vann i det hele tatt. En rørlegger beskrev brønnen som en steinsatt kulp i et bekkefar med lite vann, uten filter og uten sikring mot bakterier.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 281 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet var rørleggerens anslag for et inntak av filtrert bekkevann, en tank for drikkevann og bakteriologisk sikring. I tillegg krevde kjøper forsinkelsesrente.

Selgerens forsikringsselskap mente at kjøper måtte regne med en 89 år gammel vannkilde som hadde utlevd sin tekniske levetid, og at en oppgradering var påregnelig. Selskapet pekte på at opplysningen om brønn eller bekk i seg selv er en risikoopplysning, og at kjøper var opplyst om at vannkvaliteten ikke var dokumentert. Nemndas sekretariat (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var noe i tvil, men landet på at kjøper etter det samlede bildet kunne vente vann fra en brønn. To ting ble tillagt vekt.

For det første sto «privat vanntilførsel fra brønn» i både salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Ingen steder i salgsdokumentene ble det opplyst at kilden bare var en bekk. Når dokumentene sier både brønn og bekk, ligger risikoen for motstridende eller feil opplysninger hos selger. Dermed forelå det en uriktig opplysning etter avhl. § 3-8. En brønn er også etter sin art en mer betryggende vannkilde enn en bekk, og derfor mente nemnda at opplysningen hadde påvirket avtalen.

For det andre var det gitt risikoopplysninger. Boligen var gammel, og det ble ikke lovet dokumentert vannkvalitet. Nemnda mente derfor at prisavslaget måtte ta et betydelig fradrag for standardheving (at kjøper får en bedre løsning enn den boligen hadde). Prisavslaget ble satt til 50 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel etter avhl. § 3-1 fjerde ledd. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordvalget i salgsdokumentene teller. Brønn og bekk er ikke det samme, og motstridende beskrivelser går ut over selgeren, ikke kjøperen.

Den viser også at en mangel ikke gir full kostnadsdekning. Når kjøperen får en bedre løsning enn den som ble beskrevet, og boligen var opplyst som gammel og enkel, kan prisavslaget bli mye lavere enn regningen for utbedringen. Kravet var 281 000 kroner, og kjøper fikk 50 000.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1936 med vann fra det som ble kalt brønn, men var en bekk som sluttet å gi vann.
• Nemnda mente opplysningen om brønn var uriktig, men la vekt på risikoopplysningene og gjorde stort fradrag for standardheving.
• Kjøper fikk delvis medhold: 50 000 kroner i prisavslag, av et krav på 281 000 kroner.