Fukt og multimur i enebolig fra 1985: delvis medhold (FinKN 2025-264)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1985, solgt for 6,8 millioner kroner med kjøpekontrakt 1.6.23 og overtatt 15.8.23. Tilstandsrapporten ga drenering og bad TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste at veggene i første etasje, som delvis lå under terreng, stedvis var utlektet fra grunnmuren. Det er en løsning med fuktrisiko fordi den bruker organiske materialer under terreng. Takstmannen hadde tatt hulltaking (åpnet veggen for å måle) i veggen mot badet og ikke funnet forhøyede fuktverdier.

Selger hadde fylt ut egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen). Han oppga en lekkasje i dusjhjørnet for mange år siden og at han selv hadde fjernet badekaret og montert dusjkabinett. Han svarte nei på spørsmål om fukt i underetasjen.

Da kjøperen rehabiliterte badet, ble det funnet fukt, sopp, mugg og råte i veggkonstruksjonen. Grunnmuren i underetasjen var bygget med multimur, et system med sandwichelementer på innsiden av betongen som i dag regnes som en risikokonstruksjon. Terrenget rundt boligen hadde dessuten dårlig fall. Kjøperen reklamerte (sendte skriftlig melding om mangelen) 15.9.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 714 065 kroner, og la frem en rapport med 720 065 kroner som utbedringskostnad. I tillegg krevde han erstatning for egenandel til advokatbistand på 4 000 kroner og forsinkelsesrenter. Alternativt krevde han 431 655 kroner, som var en faktisk regning og et tilbud fra en entreprenør.

Kjøperen mente at selgers takstmann ikke hadde tatt hulltaking i rom under terreng slik forskriften krever, og at skadeomfanget var langt større enn det som var påregnelig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet, men erkjente senere ansvar for deler av det. Det mente at prisavslaget måtte bygge på den rimeligste forsvarlige utbedringen. Et tilbud på 202 928 kroner fra et annet firma skulle da legges til grunn, og riktig beløp lå etter selskapets syn mellom 100 000 og 135 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at tilstandsrapporten ikke fulgte forskriften og at det var en mangel. Selskapet bestred til slutt bare beløpet, og nemnda la til grunn at det var enighet om at det var en mangel.

For det første bygger prisavslaget på den rimeligste forsvarlige utbedringen, selv om den ikke er den beste. Kjøperen har bevisbyrden (må sannsynliggjøre) for at kravet er så stort.

For det andre mente nemnda at tilbudet på 202 928 kroner ga en forsvarlig utbedring. Sekretariatet hadde i stedet lagt de faktiske kostnadene på 431 655 kroner til grunn og trukket fra for standardheving, og kom til 250 000 kroner.

For det tredje ble utbedringen etter tilbudet en lokal utbedring av mangelen. Derfor var det ikke grunnlag for fradrag for standardheving eller forlenget levetid.

Nemnda kom til et prisavslag på 192 928 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel. Kravet om 4 000 kroner til advokatbistand ble tatt til følge, sammen med forsinkelsesrenter. Kjøperen fikk delvis medhold, siden beløpet ble mye lavere enn kravet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det kan bli langt igjen fra et høyt kostnadsanslag til det nemnda tilkjenner. Er det to konkurrerende utbedringer, legger nemnda den rimeligste forsvarlige til grunn, og du må vise at den ikke holder.

Den viser også at valg av metode avgjør om det trekkes for standardheving. En bred renovering gir gjerne fradrag fordi du får mer enn avtalt. En lokal utbedring gir det ikke.

Endelig viser saken at feil i tilstandsrapporten, som manglende hulltaking, kan gi en mangel, men at det ikke øker beløpet av seg selv.

Kort oppsummert

• Fukt, råte og multimur i underetasjen i en enebolig fra 1985. Kravet var 714 065 kroner.
• Selskapet erkjente en mangel til slutt, og striden gjaldt hvilken utbedring som skulle legges til grunn.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 192 928 kroner i prisavslag etter egenandel, pluss 4 000 kroner og renter.