Fjernet bæring i oppussingsobjekt fra 1948: delvis medhold (FinKN 2023-396)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig på Østlandet, oppført i 1948 og solgt for 8 525 000 kroner. Den ble markedsført som et «oppussingsobjekt med stort potensiale». Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjoner og dører TG 2 (avvik som kan kreve tiltak på sikt). Selgeren hadde bodd i boligen siden 1968, og hadde opplyst om et påbygg til kjøkken og terrasse i 1992.

Kjøperne overtok i juli 2022. I september 2022 begynte de å rive ved verandadøren mot sørvest. Da oppdaget de at bæringen over døren var fjernet. Det viste seg at bæringen også var fjernet i en av innerveggene. Verandadøren var skadet, og den var vanskelig å lukke. En ingeniør mente at arbeidene ikke var utført etter reglene og heller ikke godkjent av kommunen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 155 591 kroner. Beløpet gjaldt utbedring av bæringen, søknadsgebyr til kommunen og ny verandadør. Kjøperen viste til at boligen ikke var slik en kjøper kunne forvente, og at den ikke var i samsvar med offentlige krav.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, avslo kravet. Det mente at boligen var i den stand som var avtalt, og at selgeren ikke kjente til forholdet. Selskapet pekte også på at salgsmaterialet omtalte boligen som oppussingsobjekt, arbeider som manglet godkjenning og alder på bygningsdelene.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda sluttet seg til begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første kan ikke en bolig som selges som oppussingsobjekt være hva som helst. Kjøperen må regne med slitasje og gammeldags overflater. Mer grunnleggende svakheter er noe annet. Nemnda mente at manglende bæring på to steder er en slik svakhet, selv om saken lå i grenseland. Sikkerhet talte også for kjøperen.

For det andre ga verken salgsoppgaven eller tilstandsrapporten noen grunn til å mistenke at bæringen var fjernet. Opplysningene om bruksendringer gjaldt andre deler av boligen. Å få opplyst at noe mangler godkjenning betyr ikke at kjøperen overtar risikoen for grunnleggende feil i bærekonstruksjonen.

For det tredje ble beløpet redusert. Nemnda mente at det var påregnelig at en gammel terrassedør måtte skiftes, så den kostnaden ble holdt utenfor. Kjøperen måtte dessuten selv dekke en egenandel på 10 000 kroner (§ 3-1). Prisavslaget ble satt til 81 380 kroner, pluss forsinkelsesrente. Nemnda var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ordet oppussingsobjekt ikke fritar selgeren eller forsikringen for alt. Kjøperen må tåle mye på overflaten, men en bolig skal likevel tåle sin egen last. Saken viser også at prisavslaget følger det som trengs for å rette feilen, ikke hele regningen. Deler som du uansett ville måttet skifte, kan bli trukket fra, og egenandelen kommer i tillegg.

Kort oppsummert

• Bæringen var fjernet over en verandadør og i en innervegg i en tomannsbolig fra 1948 solgt som oppussingsobjekt.
• Nemnda mente at dette var en mangel, selv om saken lå i grenseland for hva som er grunnleggende.
• Kjøperen fikk delvis medhold og et prisavslag på 81 380 kroner av et krav på 155 591 kroner.