Dårlig bygd terrasse i enebolig fra 1984: delvis medhold (FinKN 2024-593)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1984, solgt for 7 150 000 kroner. Salgsoppgaven beskrev huset som jevnt vedlikeholdt, men med konstruksjoner fra byggeåret og noe behov for modernisering. Uteområdene og de usjenerte terrassene ble trukket frem som positive sider.

I tilstandsrapporten fikk terrasser og rom under balkonger «mørk» TG 2 (en tilstandsgrad som betyr avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at rekkverket var for lavt etter dagens krav, og at det manglet sikring ved trappen. Utbedring av dette ble anslått til under 10 000 kroner. Om selve terrassekonstruksjonen sto det ingenting.

Våren etter overtakelsen tok kjøperen terrassen i bruk og oppdaget at den var i dårlig stand. En rapport fra et byggefirma viste at terrassedekket var bygd uten en gjennomtenkt løsning for feste og stabilitet. Det hadde glidd omtrent 35 millimeter ut fra husveggen, og søylene som bar takutstikket sto skjevt.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 168 800 kroner, som tilsvarte anslaget for utbedring. Kjøperen mente at selgers takstmann hadde gitt for svake opplysninger, og at feilene var mer enn det en kjøper kunne regne med.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Selger kjente ikke til feilene, terrassen var en enkel konstruksjon fra byggeåret, og den hadde fått TG 2 ved salget. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga først selskapet medhold, med vekt på boligens alder og opplysningene i salgsdokumentene.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kalte saken noe krevende, men kom til at det forelå en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke gitt konkrete risikoopplysninger om terrassen. TG 2 og et lavt rekkverk sa lite om at selve bygget var svakt festet.

For det andre var utførelsen ufagmessig både i høyden og sideveis. Terrassen hadde glidd ut fra veggen, og søylene som bar taket var skjeve. Nemnda la rapportens konklusjon til grunn: utbedringen ville bli relativt omfattende.

For det tredje mente nemnda at en kjøper riktignok må regne med vedlikehold på en gammel terrasse, men ikke med så store feil. Da var forholdet ikke påregnelig (noe kjøperen ikke hadde grunn til å vente).

Nemnda trengte derfor ikke vurdere om selger hadde brutt plikten til å opplyse om det han kjente til.

Prisavslaget ble likevel satt til 80 000 kroner, etter fradrag for kjøperens egenandel. Nemnda mente at en ny og bedre terrasse gir kjøperen en standardheving og lengre levetid, og at det må trekkes fra. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lav tilstandsgrad ikke stenger for krav når feilen er av en annen art enn den som ble beskrevet. Var det bare nevnt et lavt rekkverk, kan ikke selgeren si at kjøperen måtte regne med en dårlig konstruksjon.

Samtidig viser saken at kravet sjelden dekker hele utbedringsregningen. Er terrassen gammel, trekker nemnda fra for at du får en bedre og mer varig løsning enn den du kjøpte.

Kort oppsummert

• Terrassen var ufagmessig bygd og hadde glidd ut fra husveggen i en enebolig fra 1984.
• Nemnda mente det var en mangel, fordi salgsdokumentene bare omtalte et lavt rekkverk.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 80 000 kroner i prisavslag av et krav på 168 800 kroner.