Uklar tilstandsgrad for taktekking i rekkehus fra 2001: medhold (FinKN 2025-945)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus på Vestlandet, oppført i 2001 og solgt for 3,93 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som i alminnelig god stand, med tak fra byggeåret. Kjøperen overtok i september 2024.

I tilstandsrapporten var taket delt over flere punkter. Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak sto under et punkt som fikk TG 1 (ingen avvik av betydning). Undertak, lekter og yttertekking sto under et annet punkt som fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Taktekkingen ble altså nevnt begge steder. Under TG 2 sto det at over halve forventet levetid var brukt opp, at taket måtte kontrolleres jevnlig og at det måtte regnes med utskifting innen rimelig tid. Taket var bare sett fra bakkenivå. Selger hadde svart nei på spørsmål om lekkasje eller fukt ved taket.

Etter overtakelsen fant kjøperen fukt i en utvendig bod. En befaringsrapport viste fuktmerker på undertaket og mugg og soppskader ved to partier på loftet. Årsaken var sprukne takstein som ikke var byttet ut. Rapporten pekte også på svak lufting av loftet og at dette ikke var nevnt i tilstandsrapporten. Utbedringskostnadene ble anslått til 76 875 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 76 875 kroner. Kjøperen la til grunn at taket i det vesentlige var gitt TG 1, og at det da ikke var påregnelig med utbedringskostnader av denne typen.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at over halvparten av taktekkingens levetid var brukt opp, og at det var opplyst om behov for jevnlig kontroll og utbedring innen rimelig tid. Selskapet mente at kjøperen derfor måtte bære risikoen. Det viste også til at takkonstruksjonen med rette hadde fått TG 1, mens det var taktekkingen som var tvistetemaet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold, og nemnda kom til samme resultat. Nemnda pekte særlig på ett forhold. Informasjonen om taket var uklar, fordi taktekkingen var nevnt både under TG 1 og under TG 2. Nemnda viste til kravet til klarspråk i forskriften og til kravet om at opplysninger skal være tydelige.

Når selgersiden selv har gitt et uklart bilde av tilstanden, kan ikke selskapet legge den strengeste tolkningen til grunn. Kjøperen kunne rimelig forstå det slik at taktekkingen var i akseptabel stand.

Prisavslaget ble satt til 66 875 kroner. Nemnda trakk fra kjøperens egenandel på 10 000 kroner etter avhendingslova § 3-1 fjerde ledd, og tilkjente forsinkelsesrente fra påkravstidspunktet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som gir motstridende tilstandsgrader for samme bygningsdel, kan gå ut over selgersiden. Selv om rapporten sier at taket er gammelt, får ikke selskapet fritak dersom det ikke er tydelig hva som gjelder.

Har du fått lekkasje i et eldre tak, kan det lønne seg å lese nøye hva tilstandsrapporten faktisk sier om den bygningsdelen som svikter, og om den samme delen står under ulike tilstandsgrader.

Kort oppsummert

• Taktekking i et rekkehus fra 2001 sto under både TG 1 og TG 2 i tilstandsrapporten, og taket lakk etter overtakelsen.
• Nemnda mente at uklare opplysninger måtte gå ut over selgersiden.
• Kjøperen fikk medhold og et prisavslag på 66 875 kroner, etter fradrag for egenandel.