Råte i krypkjeller under enebolig fra 1983: ikke medhold (FinKN 2026-561)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Østfold, oppført i 1983. Den ble solgt for 5,5 millioner kroner ved kontrakt datert 8.6.23. Selger hadde eid og bodd i boligen i 39 år. Salgsprospektet beskrev en stor og unik eiendom med normal standard.

Krypkjelleren fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Tilstandsrapporten sa at det var begrenset tilgang til hele rommet, og at det tidvis kom inn noe vann som ble drenert bort. Den beskrev god utlufting i grunnmuren og tørre målinger i etasjeskillene på de stedene som ble målt. Den sa også at det vil være usikkerhet rundt de mindre tilgjengelige områdene, at tilstanden alltid må overvåkes, og at krypkjelleren er en risikokonstruksjon (en bygningsdel der skader lett kan skjule seg).

4.9.23 sprakk et akvarium i boligen. Da isolasjonen ble tatt ned fra undersiden for å utbedre vannskaden, ble det funnet råte i bjelken mot yttervegg, og spor etter skadedyr. Kjøperen reklamerte 20.11.23.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 83 060 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 4 000 kroner for egenandelen til advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Beløpet bygget på to fakturaer, på 75 075 og 7 985 kroner. Kjøperen mente at boligen ikke var i den stand han kunne forvente, og at selgers takstmann ikke kunne ha unngått å se råten. Han mente også at takstmannen brøt forskriften til avhendingslova § 2-14 (kravet til undersøkelsen i en tilstandsrapport).

En fagrapport fra kjøperens side mente at råten hadde pågått i over ti år. Årsaken var at ventilene til kryperommet var tettet med isolasjon eller lå under bakkenivå. Det var ukjent hvem som hadde gjort det, men mest sannsynlig tidligere eiere.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til boligens alder, til at skaden var skjult, til at selger ikke kjente til den, og til at krypkjelleren var opplyst som risikokonstruksjon. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tiltrådte sekretariatets begrunnelse og la særlig vekt på to ting.

For det første boligens alder. En bolig fra 1983 kan ha skader og slitasje, og det må kjøperen regne med.

For det andre at en krypkjeller som ikke er undersøkt fullt ut, er en risikokonstruksjon. Det var opplyst om dette, og om potensielle skjulte skader og risiko for skadeutvikling. Kjøperen kunne derfor ikke regne med at alt var i orden.

Nemnda fant heller ikke brudd på forskriften. Takstmannens undersøkelse var tilstrekkelig, og begrensningene i den var beskrevet. Da var det heller ikke grunnlag for å si at selger eller takstmann hadde gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det som står om en risikokonstruksjon, kan ta bort mye av grunnlaget for et krav når skaden senere viser seg å være skjult. Når rapporten sier at deler av rommet ikke er sett, og at det er usikkerhet, har kjøperen fått en tydelig advarsel.

Den viser også at en takstmann ikke nødvendigvis har gjort noe galt fordi en skjult skade blir funnet senere. Vurderingen gjelder det som kunne undersøkes ved befaringen, og hva som ble opplyst om begrensningene.

Kort oppsummert

• Råte i en kantbjelke over krypkjelleren ble funnet etter en vannskade, i en bolig fra 1983.
• Krypkjelleren var opplyst som risikokonstruksjon med begrenset tilgang.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 83 060 kroner.