Museskader i enebolig fra 1972, fullmektigsalg: ikke medhold (FinKN 2025-454)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1972 på Sørlandet, solgt for 1 780 000 kroner i 2022. Den ble solgt ved fullmektig (en person som solgte på vegne av eieren). Salgsoppgaven sa at boligen hadde eldre standard og stort renoveringsbehov, og at fullmektigen ikke hadde bodd der og derfor ikke kunne supplere opplysningene. Kjøperen ble oppfordret til å gjøre en særlig grundig besiktigelse, helst med teknisk sakkyndig.

Tilstandsrapporten sa at bygget var gammelt og bar preg av alder og slitasje, og at flere konstruksjoner sto for full utskiftning. Veggkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med store gliper mellom musebånd bak kledningen. Musebånd hindrer at smågnagere kommer inn. Overflater i første etasje og kjeller, og rommene under terreng, fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), blant annet på grunn av fukt.

Etter overtakelsen fant kjøperen maur i kjelleren. Da veggene ble åpnet, viste det seg at mus hadde skadet konstruksjoner og isolasjon i store deler av boligen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 670 849 kroner, erstatning for 60 175 kroner i sakskostnader og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at selger eller fullmektigen måtte ha kjent til museplagen, blant annet fordi naboer visste om den. Kjøperen mente også at opplysningen om glipene bare gjaldt et enkelt punkt og ikke omfanget, og at et så stort skadeomfang var uventet.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Det viste til at fullmektigen ikke kjente boligen, at det var gitt mange risikoopplysninger, og at mus er påregnelig i en gammel bolig.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Tre ting avgjorde.

For det første var det ikke vist at selger eller fullmektigen kjente til musene. Skadene lå i lukkede konstruksjoner og ble funnet da kjøperen åpnet dem. Nemnda syntes det var uheldig at det ikke var innhentet noen forklaring fra selgersiden, men det var ikke nok alene.

For det andre var det ikke gitt uriktige opplysninger. At det var store glipper i musebåndet betyr nettopp at gnagere har hatt tilgang, og dermed at det kan være skjulte skader. Salgsdokumentene opplyste om avviket og hva det innebar.

For det tredje var skadene ikke uventede etter § 3-2. Boligen var gammel, solgt med stort renoveringsbehov og ved fullmektig, og rapporten hadde mange negative opplysninger. Nemnda viste til tidligere saker der kjøpere av eldre boliger måtte regne med dårligere skadedyrsikring og skjulte skader. Selv om utbedringen var kostbar, gjaldt behovet i hovedsak eldre bygningsdeler som kjøperen uansett måtte regne med å utbedre. At en fagperson senere mente musetettingen var relativt god for byggeåret, endret ikke det. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en bolig som er solgt med tydelig renoveringsbehov, og med lave tilstandsgrader, gir kjøperen mindre å stå på hvis det senere dukker opp store skjulte skader. Det gjelder særlig ved fullmektigsalg, der selgeren selv ikke har bodd i boligen og oppfordrer til grundig undersøkelse.

Den viser også at en opplysning om et konkret svakt punkt, som mangelfull musesikring, kan tolkes som en advarsel om skjulte skader av samme art. Påstander om hva naboer visste, er ikke nok uten holdepunkter i dokumentene.

Kort oppsummert

• Omfattende museskader i vegger og himlinger i en enebolig fra 1972 solgt ved fullmektig, med krav om 670 849 kroner.
• Nemnda mente selgersiden ikke var vist å kjenne til skadene, og at kjøperen var advart om mangelfull musesikring og stort renoveringsbehov.
• Kjøperen nådde ikke frem, og selskapet fikk medhold.