Røyklukt på soverom i enebolig fra 2013: delvis medhold (FinKN 2026-487)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Vestlandet, oppført i 2013, og ble solgt for 2,95 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga innvendige overflater TG 1 (ingen eller bare små avvik) og beskrev merker og slitasje som normal. Salgsdokumentene sa ingenting om røyklukt.

Kort tid etter overtakelsen la kjøper merke til sterk røyklukt, mest på hovedsoverommet og i garderoben ved siden av. Kjøperens takstmann kjente lukten med en gang og mente den kom av at det hadde vært røykt i rommet over lang tid. Etter fem til ti minutter var det ubehagelig å oppholde seg der. Da to vegglamper ble tatt ned, viste det seg også at tapetet under var misfarget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 139 660 kroner. Beløpet bygde på tilbud om å bytte tapet, flytte radiatorer og gjøre elektrikerarbeid. Selskapet som hadde boligselgerforsikringen, avviste kravet. Det mente at kjøper måtte ha merket lukten og misfargingen på visning, at røyking er vanlig slitasje (rundt 17 prosent av befolkningen røyker regelmessig), og at selger ikke har plikt til å opplyse om røyking i egen bolig. Selskapet la også frem et tilbud om ozonbehandling til 15 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Røyklukten var en mangel etter § 3-2. Det var sannsynliggjort at lukten var så sterk at soverommet ikke kunne brukes uten fysisk ubehag. Kjøper hadde ikke fått opplysninger om røyklukt, og overflatene var gitt TG 1. Lukt er en subjektiv sak, og ikke all lukt må opplyses om. Her var problemet stort nok.

Misfargingen var ikke en mangel. Nemnda pekte på at tapet vanligvis mørkner med årene, og at misfargingen først ble synlig da lampene ble tatt ned.

Ved utmålingen fulgte nemnda selskapets forslag. Det var lagt frem dokumentasjon og garanti for at ozonbehandling virker, og da er det den rimeligste forsvarlige utbedringen som gir grunnlaget. Kostnaden var 15 000 kroner for en etasje, pluss 3 000 kroner i reiseutgifter. Etter fradrag for kjøpers egenandel (den delen av tapet kjøper selv må bære) ble prisavslaget 8 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at sterk lukt kan være en mangel selv i en nyere bolig, særlig når tilstandsrapporten ikke varsler noe. Den viser også at prisavslaget følger den rimeligste forsvarlige utbedringen, ikke den dyreste. Når selskapet dokumenterer en billigere metode som virker, kan kravet bli mye mindre enn tilbudene kjøper hentet inn.

Estetiske skader som følger av vanlig bruk over tid, gir sjelden krav alene.

Kort oppsummert

• Sterk røyklukt på soverom og i garderobe i en enebolig fra 2013.
• Nemnda mente lukten var en mangel, men ikke misfargingen av tapetet.
• Kjøper fikk delvis medhold og 8 000 kroner i prisavslag, fordi ozonbehandling ble lagt til grunn.